Арестная площадь: как суды и долги меняют рынок недвижимости

Недвижимость с ограничениями

О том, насколько широко судебные аресты и регистрационные запреты затронули коммерческую недвижимость, можно судить на примере Москвы. По данным сервиса Asseto, на октябрь 2026 года в столице под арестом находились 6377 объектов общей площадью 2,3 млн кв. м и кадастровой стоимостью 295 млрд руб. Если прибавить недвижимость с запретом регистрационных действий, получится уже 9,4 млн кв. м – почти три «Москва-Сити», площадь которого составляет около 3,5 млн кв. м.

Впрочем, ограничения не означают, что все эти площади выведены из эксплуатации. Офисный центр может продолжать принимать арендаторов, склад – обслуживать поставки, а предприятие – выпускать продукцию. Проблемы возникают прежде всего с распоряжением собственностью.

Арест – наиболее жесткая мера: в зависимости от судебного решения собственник может лишиться возможности не только продать или заложить здание, но и сдать его в аренду. Запрет регистрационных действий действует иначе: он препятствует оформлению перехода прав в Росреестре. Например, покупатель и продавец могут заключить договор, но зарегистрировать смену собственника до отмены запрета не удастся.

Наиболее резкий рост числа новых арестов в Москве пришелся на 2025 год. Если в 2024-м ограничения затронули 1696 объектов площадью 900 тыс. кв. м и стоимостью 132 млрд руб., то год спустя – уже 2866 объектов общей площадью 1,5 млн кв. м и стоимостью 162 млрд руб. Таким образом, количество арестов увеличилось почти на 70%.

Секрет такого обилия арестов в 2025 году прост: поменялась судебная практика. 31 октября 2024 года Конституционный суд постановил, что обычные сроки исковой давности не распространяются на требования прокуратуры об обращении в доход государства имущества, приобретенного вследствие коррупционных нарушений. Это позволило предъявлять такие иски и в отношении давно приобретенных активов.

В 2026 году темпы снизились: за девять с половиной месяцев арестовали 1661 объект площадью 700 тыс. кв. м и кадастровой стоимостью 121 млрд руб. Основатель Asseto Сергей Пивоварчик прогнозирует, что к концу года число новых арестов может достигнуть 2098 – больше, чем в 2024-м, но примерно на четверть меньше прошлогоднего показателя.

От уголовных дел до судебных приставов

Около 70% арестованных московских коммерческих объектов, по подсчетам Asseto, связаны с уголовными делами. Речь может идти о мошенничестве, присвоении, растрате и других преступлениях, предполагающих имущественные взыскания или конфискацию. При этом арестовать могут не только собственность обвиняемого, но в предусмотренных законом случаях и имущество третьих лиц.

Так произошло со зданием в 1-м Смоленском переулке в центре Москвы. В апреле 2026 года Замоскворецкий районный суд продлил его арест, действовавший с 2024-го. Ограничение было наложено в рамках расследования уголовного дела о предполагаемом присвоении или растрате в особо крупном размере, возбужденного после конфискации латвийскими властями российского культурно-делового центра «Дом Москвы» в Риге. В начале 2000-х зданиями в Москве и Риге обменялись, впоследствии московский объект сменил владельца. Нынешний собственник утверждал, что не имеет отношения к действиям латвийских властей, однако снять арест ему не удалось.

Ограничения могут возникать и без уголовного преследования. Например, московская компания «Мосстройвозрождение» не исполнила в установленный срок решение суда о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия. В результате пристав запретил регистрационные действия с рядом принадлежавших ей зданий. В 2024 году арбитражные суды отказались отменить сохранившийся запрет в отношении объекта площадью 822,1 кв. м на Арбате.

К ограничениям могут приводить и долги бизнеса. Если предприятие не исполняет финансовые обязательства, кредиторы вправе добиваться взыскания через суд, а приставы – ограничивать распоряжение имуществом в рамках исполнительного производства. При этом сама по себе задолженность не означает автоматического ареста недвижимости.

Государство предъявляет все больше имущественных претензий

В 2025 году прокуратура Москвы предъявила 35 исков об изъятии незаконно нажитого имущества на сумму более 4,5 млрд руб. По сравнению с 2024-м размер требований увеличился в пять раз. К концу апреля 2026 года, согласно сообщению ведомства, в суды направили еще 13 исков более чем на 1,3 млрд руб. За первое полугодие количество антикоррупционных исков выросло на 31,6% относительно аналогичного периода прошлого года, а совокупный размер требований – на 65%.

Общероссийская статистика подтверждает усиление этой тенденции. По подсчетам адвокатского бюро NSP («Некторов, Савельев и партнеры»), в 2024 году аналитики выявили 13 антикоррупционных исков об изъятии активов, в 2025-м – 45, а за январь–август 2026 года – уже 54. Стоимость имущества, изъятого по таким основаниям, составила соответственно 155 млрд, почти 1,2 трлн и 745 млрд руб. При этом общая стоимость активов, перешедших государству по всем изученным NSP основаниям, сокращается. За январь–август 2026 года она составила около 980 млрд руб. против 2 трлн руб. за аналогичный период 2025-го.

Меняется и структура дел. В июне 2026 года вступил в силу закон, установивший предельный десятилетний срок для требований об истребовании имущества, выбывшего из государственной или муниципальной собственности с нарушением правил приватизации. На антикоррупционные иски это ограничение не распространяется. В результате споры о приватизации теряют прежнее значение, тогда как роль антикоррупционных требований возрастает.

Недвижимость занимает заметное место в таких разбирательствах. В 37 из 45 дел за 2026 год, рассмотренных к концу мая, предметом спора выступала именно она – от земельных участков и апартаментов до гостиничных комплексов.

Причем под судебные решения попадают не только отдельные здания, но и целые имущественные комплексы. Один из наиболее крупных примеров – группа «Элма», владеющая логистическими парками и технопарками общей площадью 1,05 млн кв. м в Москве, Подмосковье, Ростове-на-Дону, Ленинградской и Тверской областях. Ранее компания принадлежала Дмитрию Гордице, совладельцу группы КИМП, производящей подшипники для оборонной промышленности. В конце 2025 года он оказался в числе фигурантов разбирательства по иску Генпрокуратуры об изъятии активов холдинга, связанного с обвинениями в хищении бюджетных средств. В феврале 2026 года стало известно о переходе «Элмы» под государственный контроль, а 19 июня компания перешла в управление АО «КП Капитал», связанного через управляющую структуру с Росимуществом.

Стоимость недвижимости группы эксперты оценивали в 45–90 млрд руб. Нижнюю границу называл директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов (45–50 млрд руб.), верхнюю – управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов (60–90 млрд руб.). Для сравнения: это эквивалентно примерно 5–10% всех инвестиций в российскую коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент за первые девять месяцев 2026 года. Речь, однако, идет о рыночной оценке портфеля, а не о цене состоявшейся сделки.

Изъятые активы возвращаются на рынок

Государство не всегда оставляет полученную недвижимость в своем управлении. Некоторые объекты впоследствии продаются частным инвесторам, порой значительно дешевле первоначальной цены торгов.

Так сложилась судьба Raven Russia – одного из крупнейших владельцев складской недвижимости в стране. В 2022 году британские собственники компании объявили о передаче российского бизнеса местным топ-менеджерам. Однако Генпрокуратура сочла сделку притворной, полагая, что стратегически значимые логистические комплексы фактически остались под иностранным контролем. В феврале 2025 года суд удовлетворил иск ведомства, и около 2 млн кв. м складских площадей перешли государству.

Продать этот портфель удалось не сразу: покупателей сдерживали высокая стартовая цена и кредитные обременения. Лишь 30 июня 2026 года после нескольких неудачных аукционов активы приобрела УК «Белая скала» за 47,2 млрд руб. при первоначальной цене торгов свыше 92 млрд руб. По оценке IBC Global, сумма сделки составляла лишь около 30% рыночной стоимости портфеля, которую эксперты определяли в 120–160 млрд руб.

Подобные продажи заметно влияют на инвестиционный рынок. Согласно исследованию Nikoliers, за январь–сентябрь 2026 года вложения в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в России достигли 857 млрд руб., увеличившись на 1,7% год к году. Из этой суммы 27%, или около 230 млрд руб., пришлось на так называемые стрессовые сделки. В эту категорию аналитики включают продажу имущества на аукционах, реализацию активов для погашения кредитной задолженности и продажу ранее конфискованной собственности.

При этом стрессовая сделка не обязательно означает, что продаваемый объект убыточен или находится в плохом состоянии. Работающий склад с арендаторами может попасть на торги после судебного изъятия, а качественная производственная площадка – из-за финансовых обязательств собственника. Причины продажи существенно различаются, но для покупателей такие обстоятельства способны создавать возможности приобрести недвижимость с дисконтом.

Обратная сторона этой возможности – юридические риски. Чем сложнее история актива, тем важнее проверить основания его продажи, права прежних владельцев и действующие обременения.

Еще 32 млн кв. м – в залоге. Это тоже проблема?

Помимо арестов и регистрационных запретов, Asseto выявил в Москве еще около 32 млн кв. м заложенной коммерческой недвижимости. Эта площадь в несколько раз превышает объем объектов с судебными ограничениями.

Впрочем, залог – обычный инструмент финансирования бизнеса. Например, предприятие может обеспечить банковский кредит собственным складом или производственным корпусом и продолжать пользоваться ими, пока исполняет обязательства перед банком. Продажа такого имущества обычно требует согласования с залогодержателем, однако само по себе наличие залога не означает ни просроченного долга, ни угрозы конфискации.

С арестованной недвижимостью ситуация сложнее: даже при наличии покупателя и согласованной цены сделку может оказаться невозможно зарегистрировать до снятия ограничения. А если суд запретил сдавать помещения в аренду, владелец рискует потерять и текущий доход.

Российский рынок коммерческой недвижимости сталкивается не столько с массовым прекращением эксплуатации зданий, сколько с изменением условий их оборота. Одни объекты остаются у собственников, но теряют свободу распоряжения, другие переходят государству и позднее продаются через торги. При этом рост числа антикоррупционных исков сочетается со снижением общей стоимости изымаемых активов, а значительная доля инвестиционных сделок связана с недвижимостью, которую продают в особых обстоятельствах.

В этих условиях юридическая история объекта становится столь же важной характеристикой, как его местоположение, состояние и доходность. Для покупателя все большее значение имеет не только стоимость недвижимости, но и возможность беспрепятственно владеть ею и распоряжаться.