Дифференциация ставок по ипотеке: какие критерии предлагает ЦБ РФ и что происходит в регионах

Ставки по льготной ипотеке могут быть разными в зависимости от региона выдачи. Такое мнение, выступая в Госдуме, озвучила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она отметила, что критериями, по которым может быть дифференцирована ставка в регионах, могут выступать уровень доходов населения и проникновения ипотеки, а также положение дел на рынках строительства и жилья. Рассмотрим, как выглядит ситуация сегодня.

Текст: Алена Печур

Фото: Эрик Романенко/ТАСС

Цены на жилье

По словам Набиулинной, в 2023 году объем ипотечного кредитования вырос на треть (+ 32%). Это сопровождается увеличением цен на жилье и ухудшением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой.

«В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заемщиков. Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен», — заявила Набиуллина.

Цены на новостройки за последние три года практически удвоились, что в два раза превышает рост средней зарплаты за тот же период, отметила глава регулятора, добавив, что после запуска широкой льготной ипотеки разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье вырос с 10 до 42%.

В Минстрое отметили, что средняя цена проданного квадратного метра в октябре выросла на 4% по России и на 7% в Москве из-за роста доли более дорогого жилья в структуре продаж. Застройщики премиум сегмента нарастили предложение, а эконом сегмента – повысили цены и снизили объемы продаж.

Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг полагает, что по итогам 2023 года цены на первичное жилье вырастут примерно на 10%. Он объяснил такую динамику политикой государства и позицией бизнеса, которые целенаправленно стимулировали спрос на первичном рынке.

По оценке Гольдберга, разница между ценами квадратного метра первичного и вторичного рынка жилья отличается в разумных пределах, так как более старое жилье менее удобно и престижно. В доказательство он привел результаты исследования, которое провела компания по сопоставимым типам квартир в одном и том же районе. Оно показало, что цены в новых ЖК примерно одинаковые. При этом вторичка в современном жилом фонде на 10-15% дешевле, чем новостройки.

В «ЦИАН.Аналитике» подсчитали, что средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в ноябре составила 136,3 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 1,5% за месяц. В компании отметили, что динамика цен остается стабильной: в предыдущие два месяца показатель рос на 1,6–1,8%. В «Этажах» отмечают увеличение стоимости вторичного предложения по России в целом на 1,36% за месяц, до 119,1 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов поясняет, что более выраженный рост средних цен характерен для городов с относительно недорогим жильем:

• в Челябинске стоимость предложения за последний месяц выросла на 3,2%, до 93,1 тыс. руб. за кв. м;
• в Казани динамика составила 3%, до 165,6 тыс. руб. за кв. м;
• увеличение на 3,5% средней стоимости предложения зафиксировано в Омске, до 98,8 тыс. руб. за кв. м;
• в Саратове значение выросло на 3,3%, до 82,5 тыс. руб;
• единственным городом, где стоимость «вторички» за месяц снизилась, стал Ханты-Мансийск: среднее значение сократилось на 0,3%, до 115,1 тыс. руб. за кв. м.

В крупнейших городах страны ценовая динамика сглажена. В Санкт-Петербурге вторичное жилье стоит 209,9 тыс. руб. за кв. м, что на 1,1% выше значений сентября. В Москве показатель вырос на 0,5%, до 316,5 тыс. руб. за кв. м. В среднем квартира в «старой» Москве обойдется в 14,4 млн рублей, в «новой» – почти в 10 млн рублей.

При этом аналитики говорят, что снижения цен в ближайшее время жать не стоит из-за дефицита предложения на рынке.

Хотя на региональных рынках его объем растет. За последний месяц «вторички» стало больше на 1%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике».

При этом активность покупателей в последние месяцы демонстрирует отрицательную динамику из-за увеличения ставок и ужесточения политики банков в отношении выдачи кредитов.

Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома не исключает, что при сохранении текущих ипотечных ставок в 2024 году количество сделок на вторичном рынке снизится на 30% от стандартных значений. Это приведет к росту экспозиции и будет способствовать снижению цен. В своем прогнозе эксперт закладывает сокращение стоимости на 10%, но не раньше весны следующего года.

Объемы строительства жилья и ипотека

Согласно стратегии развития строительной отрасли Минстроя, к 2030 обеспеченность жильем должна быть 33,3 кв. м /чел (сейчас 28,2).

Чтобы план реализовался, жилфонд должен вырасти с текущих 4,1 млрд кв. м до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить около 93 млн кв. м жилья (уровень 2021). А для замещения устаревающего фонда еще примерно 41 млн кв. м жилья.

Суммарно с «новыми» метрами необходимый ежегодный ввод жилья около134 млн кв. м, то есть +31% к рекордному 2022 (102 млн м2). Если застройщики сохранят взятый в этом году темп, к 2030 объем жилищного фонда вырастет до 4,6 млрд кв. м, а обеспеченность жильем достигнет 31,8 кв. м /чел. При текущих темпах вводов таргет Минстроя в 33 кв. м/чел будет достигнут к 2033 году.

При этом средняя площадь новых квартир снижается – девелоперы строят больше студий размером до 25 квадратных метров. При текущей обеспеченности 28,2 кв. м/чел. средняя площадь квартиры должна быть 62 кв. м (для семьи из 2,2 чел.), а фактически – 57 кв. м.

«Разрыв увеличивается, а значит, для улучшения жилищных условий нужно строить больше просторных квартир», — отмечают в Банке Дом.РФ.

Что касается ипотеки, то в третьем квартале 2023 года она пользовалась рекордным спросом: банки предоставили 625 тыс. кредитов (+30% к II кв. 2023 г.) на 2,5 трлн руб. (+38%). Наиболее активно выдача росла в сегменте новостроек, где почти все кредиты выдавались по льготным программам. В результате их доля выросла до 48% в общем количестве выдач (+10 п.п. за квартал), а в общем объеме ‒ до 62% (+13 п.п.).

В октябре выдача ипотеки ожидаемо замедлилась из-за роста рыночных ставок, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России с 1 октября: по оценке ДОМ.РФ, банки предоставили 200 тыс. кредитов (-17% к сентябрю) на 770 млрд руб. (-19%).

Наиболее активный рост ипотечного кредитования в III кв. наблюдался в Республике Татарстан (+41% к II кв.), Республике Башкортостан (+39%), Ростовской области (+38%), в Москве (+37%) и Санкт-Петербурге (+35%).

Средний размер ипотечного кредита в целом по топ-10 регионам увеличился до 4,6 млн руб. (+0,2 млн руб. к II кв. 2023 г.) ‒ это обусловлено ускорившимся ростом цен на жилье в условиях ажиотажного спроса ‒ минимальный средний размер кредита среди топ-10 регионов составил 2,8 млн руб. (Челябинская область), а максимальный ‒ 7,3 млн руб. (Москва).

Рэнкинг топ-10 регионов по выдаче ипотеки в III кв. 2023 г. практически не изменился ‒ лидерство сохраняют Москва (40 тыс. кредитов в III кв.) и Московская область (33 тыс. кредитов) – на них пришлось 12% всех выданных ипотечных кредитов ‒ Республика Татарстан (24 тыс. кредитов в III кв.) поднялась на седьмое место рэнкинга, опередив Санкт-Петербург по количеству выданных ипотечных кредитов (23 тыс. кредитов).

По прогнозу ДОМ.РФ, в целом за 2023 г. выдача ипотеки обновит исторический максимум (1,9 млн кредитов на 7,5 трлн руб.). Прирост ипотечного портфеля по итогам года составит 3,8 трлн руб. – почти в 2 раза больше, чем в 2022 г.

Однако в 2024 году на ипотечном рынке ожидается спад. Это обусловлено сохранением высоких рыночных ставок (более 15% при прогнозе Банка России по ключевой ставке на 2024 г. 12,5-14,5%) и ожидаемым завершением основных льготных программ с 1 июля 2024.

Доходы населения

Еще одним критерием, по которому может быть дифференцирована ставка по ипотеке в регионах, могут стать доходы населения.

Согласно исследованию РИА Новости, лидерами рейтинга по этому показателю во втором квартале 2023 года стали Ямало-Ненецкий и Ненецкий автономные округа, в конце списка оказались Ингушетия и Тыва.

На Ямале соотношение среднедушевых доходов и стоимости фиксированного набора находится на уровне 5,9. При этом по абсолютным средним доходам с результатом 140,3 тысячи рублей в месяц ЯНАО также располагается на первой строчке. За год в реальном выражении рост доходов тут был на уровне 13,2%, что является третьим лучшим приростом среди всех регионов.

Также среди лидеров рейтинга по отношению доходов к потребкорзине представлены следующие регионы: Ненецкий, Чукотский автономные округа, Магаданская область, Москва, Санкт-Петербург, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Сахалинская область.

Многие южные регионы расположились в нижней части рейтинга. Самое низкое соотношение доходов и стоимости фиксированного набора товаров и услуг в текущем рейтинге отмечается в Карачаево-Черкесской Республике – 1,15, где средний душевой доход составляет 21,5 тысячи рублей (рост за год в реальном выражении на 4,0%).

Таким образом, среднего дохода в этом регионе хватает чуть более чем на один фиксированный набор товаров и услуг. Также относительно невысокая покупательная способность средних доходов отмечается в Республиках Тыва, Ингушетия, Калмыкия и в Ставропольском крае.

В девяти регионах средние доходы в денежном выражении в апреле-июне 2023 года были ниже 30 тысяч рублей. Еще в 15 регионах среднедушевые доходы не превышают 35 тысяч рублей, а медианное значение среди российских регионов составляет 38,6 тысячи рублей.

В Москве средние доходы населения во втором квартале составляли почти 100 тысяч рублей (рост за год в реальном выражении на 8,8%), что эквивалентно 3,5 фиксированным наборам товаров и услуг.

В Санкт-Петербурге соотношение средних доходов (71,1 тысяча рублей в месяц, увеличились за год на 7% за вычетом инфляции) и стоимости фиксированного потребительского набора составляет 3,15.

В Минэкономразвития РФ прогнозируют рост реальных располагаемых доходов населения РФ в 2023 году на уровне 4,3%, в 2024-2026 гг. – рост на 2,6-2,7% в год.