Первичный рынок жилья России: цены, строительство и ипотека

Главными факторами влияния стали высокая ключевая ставка ЦБ РФ (сопровождаемая дорогой ипотекой) и увеличение себестоимости строительства. Они в совокупности сдерживали спрос и цены на новостройки 2025 года, но не привели к их снижению благодаря ограниченному предложению и мерам поддержки спроса от застройщиков.

Темпы строительства жилья по регионам

Несмотря на амбициозные целевые показатели, темпы строительства жилья в 2025 году продемонстрировали умеренное снижение. Общий объем ввода жилья за первые 7 месяцев сократился примерно на 4% в годовом выражении и составил около 59,6 млн кв. м. По прогнозам, к концу года будет введено порядка 100 млн кв. м нового жилья, что примерно на 7% меньше, чем в 2024 году. После строительного бума прошлых лет ряд проектов был отложен, а запуск новых строек заметно притормозился в первом полугодии 2025-го.

При этом региональная карта ввода жилья в 2025 году выглядит неоднородно. Московский регион снова впереди: за девять месяцев Московская область увеличила ввод жилья на 10,8% год к году – до около 9,78 млн кв. м , Москва – на 26,9% – до примерно 3,99 млн кв. м.

В первом полугодии 2025 года демонстрировал заметный рост российский ЮГ: по данным отраслевых мониторингов, в Краснодарском крае объемы ввода увеличились почти на 16%, а Ставрополье удерживалось в числе крупнейших застройщиков. А вот к осени цифры поменялись: за январь-сентябрь Краснодарский край ввел около 4,6 млн кв. м жилья – на 10,3 % меньше, чем год назад. Спрос в регионе остался высоким, но темпы стройки немного остыли: задел прошлых лет постепенно вырабатывается, а часть застройщиков пересматривает планы после насыщения рынка. На соседнем Ставрополье спад скромнее – порядка 3 %, и край по-прежнему входит в десятку крупнейших застройщиков России. Здесь рынок сбавил в основном из-за просадки индивидуального домостроения: частники строят меньше, зато девелоперы держат стабильный ритм.

Дальше распределение плотное: Ленинградская область держит около 3,3 млн кв. м с незначительным спадом; Татарстан прибавил 2,4 %, введя 2,98 млн кв. м (Росстат). Свердловская область растет умеренно: +1,6 %, до 2,46 млн кв. м. Новосибирская и Ростовская области ушли в минус: -13,7 % и -14,2 % соответственно, что связано прежде всего со спадом индивидуального строительства (Росстат). В Санкт-Петербурге ввод сократился на 16,8 % – до 1,65 млн кв. м.

На долю этих десяти регионов приходится чуть больше половины всего ввода жилья в стране – около 53 %, по данным Росстата. Рост удерживают четыре региона: Москва, Московская область, Татарстан и Свердловская область. Остальные шесть сдали темп: где-то закончились старые проекты, где-то рынок просто выдохся после перегрева. Таким образом, в 2025-м стройка окончательно сместилась к большим агломерациям. Там сохраняется спрос и инерция проектов, тогда как регионы второго ряда переходят в режим экономии.

Динамика цен на новостройки в 2025 году

После бурного подъема периода льготной ипотеки 2020–2021 годов рынок постепенно вышел на более спокойную траекторию. По данным Дом. РФ, за первые восемь месяцев 2025 года средняя стоимость строящегося жилья в России выросла примерно на 4 %. К осени темпы немного ускорились: в августе рост составил 0,7 %, в сентябре – 0,9 %. К концу года совокупный прирост, по оценкам аналитиков, не превысит 5–6 %, то есть останется примерно на уровне инфляции. Реальный рост, таким образом, близок к нулю.

Сдержанность цен объясняется охлаждением спроса. Даже при низкой покупательской активности застройщики предпочитают не снижать цены, а ограничивать предложение и предлагать точечные скидки. На рынке закрепилась практика скрытых дисконтов – акций, рассрочек и бонусов, которые формально не отражаются в статистике.

Разрыв между первичным и вторичным рынками сохранился. Новые квартиры дорожают быстрее: по данным Дом. РФ, в Москве за девять месяцев 2025 года рост цен на новостройки составил около 9 %. На «вторичке» столицы прирост не превышал 2 %: рынок фактически замер, продавцы чаще шли на уступки. Похожая динамика наблюдалась и в среднем по стране: первичка держится за счет ограниченного предложения, а вторичный сегмент быстрее реагирует на ослабление спроса.

В регионах ценовая картина также разошлась. Повсеместного снижения не наблюдалось – напротив, по данным Дом. РФ, рост фиксировался почти во всех областях, хотя и с разной амплитудой: от 2–4 % в Центре и Поволжье до двузначных показателей в отдельных южных регионах. В Москве к сентябрю цена квадрата выросла почти на 9,4 % – уже выше итога 2024 года, что отражает устойчивый спрос на столичное жилье.

В целом 2025-й стал для рынка годом адаптации: бурные всплески закончились, рост цен вернулся к экономической логике. Новостройки дорожают умеренно, без перегрева, и в этом, пожалуй, главный признак стабилизации отрасли.

Высокая ставка и ипотека: что реально происходило в 2025-м

2025 год стал испытанием для жилищного кредитования. Банк России почти весь год удерживал ключевую ставку на повышенном уровне. В октябре она составляла 16,5 % (ЦБ РФ), и это делало рыночную ипотеку для большинства семей слишком дорогой. По данным Дом. РФ, к концу лета средневзвешенные ставки на первичном рынке находились в диапазоне от 20 до 23 % годовых. Покупатели уходили в льготные программы и в схемы с субсидией от застройщиков.

По долям сделок картина сместилась: с января по июль доля квартир, покупаемых в ипотеку, сократилась до 64 % против 76 % годом ранее (выросла доля наличных/рассрочек до 36 %). Это закономерно: кредиты стали недоступнее, а банки ужесточили требования к заемщикам. По прогнозу Дом.РФ, по итогам года будет выдано около 1–1,2 млн ипотек на сумму 3,8–4 трлн рублей, что примерно на пятую часть меньше, чем в 2024 году.

Во второй половине года появились осторожные признаки оживления. После решения Центробанка о снижении ставки рынок отреагировал: в Москве доля ипотечных сделок на первичке выросла с 56 % в мае до 61 % в августе, по оценке компании «Метриум». По стране в целом падение выдач замедлилось, интерес к ипотеке стал расти.

Меняется и портрет покупателя. Наблюдается сдвиг в возрастной структуре: молодежь, которая еще недавно формировала почти половину спроса, теряет позиции. По данным РБК, доля граждан моложе 35 лет среди покупателей жилья снизилась с 39 % до 26 % за два года. Ипотека снова стала инструментом не для всех, а для тех, кто имеет стабильный доход или доступ к льготным программам.

2025 год показал предел возможностей рынка. Продажи держатся за счет господдержки и акций девелоперов. Массовый спрос вернется только тогда, когда ставка по кредитам опустится хотя бы до 11–12 % годовых. Пока же жилье остается товаром, на который решаются немногие.

Проблемы строительной отрасли

Год оказался для строительного рынка непростым. Главная трудность – рост себестоимости. Девелоперы говорят о заметном подорожании всего производственного цикла: за несколько лет стоимость строительно-монтажных работ выросла не меньше чем на 50 %, а по отдельным позициям – почти вдвое (РБК). По данным аналитического проекта «ЕРЗ-тренды», только за 2023–2025 годы сметная стоимость СМР увеличилась примерно на 20 %, а рост цен на стройматериалы – вдвое быстрее, чем рост цен на готовое жилье. На ситуацию влияют не только инфляция и дефицит ресурсов, но и логистические сбои: часть импортных материалов поступает через посредников, что увеличивает сроки и расходы.

Финансовая нагрузка тоже растет. По оценке Банка Дом. РФ, средняя ставка по проектному финансированию увеличилась с 7 % в 2024-м до 10,6 % весной 2025 года. Высокая ключевая ставка – до конца октября она составляла 16,5 % – делает заемные средства дорогими, а новые проекты – менее прибыльными. Дополнительное давление создают планы правительства по повышению НДС с 2026 года до 22 %. Девелоперы уже закладывают эти риски в расчеты новых очередей, пересматривают бюджеты и откладывают старт части объектов.

Отдельная головная боль – кадры. Строительная отрасль испытывает острую нехватку рабочих: число иностранных строителей в 2025 году сократилось примерно на 15–20 % по сравнению с прошлым годом, до полумиллиона человек. Конкуренция за персонал выросла, зарплаты на стройках растут, а механизация и производительность все еще низкие. Региональные ограничения на привлечение мигрантов усугубляют дефицит рабочей силы.

Не меньше вопросов вызывает и регулирование. В 2025 году вступили в силу новые требования к отделке в договорах долевого участия, изменились правила гарантийных обязательств. Параллельно корректировались параметры льготных ипотечных программ – из-за этого спрос колебался от квартала к кварталу. Для бизнеса это означает нестабильность: планировать стратегию в таких условиях сложно, приходится работать короткими циклами и держать резерв на случай очередных перемен.

Маржинальность проектов заметно снизилась. Рост затрат на материалы, логистику, кредиты и оплату труда уже невозможно переложить на покупателей без падения спроса. Рентабельность многих компаний стала минимальной: отрасль живет скорее «в режиме выживания», чем развития.

Тем не менее 2025 год стал и временем консолидации. Крупные компании усилили позиции, воспользовавшись уходом слабых игроков. Все больше застройщиков переходят на цифровые системы управления, автоматизацию логистики, прозрачные закупки.

Прогноз рынка

К концу 2025 года различия между регионами стали особенно заметны. Высокие ставки сильнее всего ударили по территориям, где рынок держался на льготной ипотеке. После сокращения объемов господдержки спрос там снизился, продажи замедлились, а цены на жилье местами начали стагнировать или слегка снижаться.

В крупнейших агломерациях – Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре – рынок оказался устойчивее. Здесь выше доля сделок за счет собственных средств, сохраняется инвестиционный спрос и миграционный приток. В то же время в регионах, где экономика слабее и доля ипотеки выше, зафиксированы периоды ценовой стагнации – прежде всего, в Поволжье и на Дальнем Востоке.

Прогнозы на 2026 год остаются сдержанными. Аналитики Дом. РФ и ЕРЗ ожидают умеренный рост цен на уровне инфляции или небольшую коррекцию в зависимости от динамики ставок. Новый ценовой скачок или резкое падение маловероятны: рынок постепенно вышел в фазу стабилизации.

Если Банк России продолжит снижать ключевую ставку, уже в середине 2026 года возможно оживление отложенного спроса – особенно в семьях, которые ждали ставок на уровне 10–12 % годовых. Тогда количество сделок может немного вырасти, а цены удержатся от снижения. Но если кредиты останутся дорогими, застой затянется, прежде всего в регионах без сильного внутреннего спроса.

Застройщики и банки уже перестраиваются под новую реальность. Основной акцент – на гибкие инструменты продаж: рассрочки, совместные ипотечные программы, точечные скидки. Государство также готовит корректировку мер поддержки, включая ужесточение условий семейной ипотеки и появление адресных программ для отдельных категорий покупателей. Это должно смягчить переходный период и не допустить резкого спада строительства.

Однако начало 2026 года вряд ли принесет рост объемов ввода: в 2025-м зафиксировано снижение числа новых проектов, и это отразится на отрасли с лагом в год-два. К 2027 году может сформироваться дефицит предложения на первичном рынке, если запуск новых стройплощадок не восстановится. В этом случае возможен новый виток роста цен – уже из-за нехватки предложения, а не перегрева спроса.

В целом рынок входит в 2026 год с осторожным оптимизмом. Новостройки нашли точку равновесия: застройщики стали гибче, покупатели – рассудительнее. Если монетарная политика постепенно смягчится, спрос начнет возвращаться, а вместе с ним восстановятся и объемы строительства. Но различия между регионами сохранятся: крупные города будут расти быстрее, провинция – осторожнее и с оглядкой на государственную поддержку.