Большая стройка в России откладывается из-за кризиса?

Падение продаж в новостройках и рост объемов нераспроданного жилья ведут к снижению активности застройщиков и росту себестоимости строительства. Все это на фоне увеличения цен на материалы и логистику – цепная реакция негативных факторов затрагивает и смежные со строительством рынки.

Строительный рынок в России: неутешительные цифры падения объемов

О тревожных тенденциях в отрасли свидетельствуют прежде всего свежие данные Росстата: с января по март 2025 года было введено в эксплуатацию 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 17,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда девелоперы сдали 8,8 млн кв. м недвижимости.

Такие показатели можно назвать «рекордными» за последние шесть лет: более низкие объемы по вводу нового жилья до этого фиксировались только в первые месяцы 2019 года, когда в России было сдано 7,1 млн кв. м жилья.

Эксперты рынка отмечают: первый квартал любого года далеко не всегда показателен в строительной отрасли. Тем не менее, если смотреть в региональном разрезе, тенденция снижения объемов ввода нового жилья наблюдается во всех ключевых субъектах федерации. В частности, наблюдается падение в Санкт-Петербурге (на 39,8%), в Свердловской области (на 29,5%), в Тюмени (на 63,8%) и особенно драматично в Башкирии (на 90,6%). Исключением остаются регионы стремительного социально-экономического развития: в плюсе, например, Москва, где отмечается рост на 25%, и Краснодарский край с самым высоким по стране показателем роста на 176%.

О кризисе говорят и другие данные рынка новостроек. Так, статистика аналитической компании «Ъ-Review» показывает, что объем нераспроданного строящегося жилья по всей стране к февралю 2025 года достиг 77,7 млн кв. м (это 68% от общего количества проектов). За прошедший год число нераспроданного жилья увеличилось на 12% от общего объема жилищного строительства.

Замедление строительных темпов оказало влияние и на процесс регистрации компаний в отрасли. Исследование компании «Контур.Фокус» показывает, что в 2024 году количество регистраций новых компаний в девелопменте упало на 3% год к году (до 129 тыс.). Более того, в некоторых регионах наблюдается даже отрицательная динамика: в Татарстане число юрлиц этого сегмента сократилось на 7%, в Санкт-Петербурге отмечается сокращение на 11%. Рост на 7% наблюдается все в том же Краснодарском крае. Точно такие же тенденции снижения открытия новых компаний заметно и в смежных со стройкой сегментах рынка – среди проектировщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов.

Удар по жилью ставкой ЦБ: причины нестабильности рынка девелопмента

Причин у нынешнего кризиса в строительной области несколько. В первую очередь, это ограничительная политика ЦБ РФ, которая способствует падению финансирования жилищного сектора за счет ипотеки.

По данным ЦБ, количество выданных в России ипотечных кредитов только за первые десять месяцев 2024 года снизилось на 29,9% по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года. Общая численность заемщиков за этот период упала почти на полмиллиона семей: было выдано до 1,57 млн новых кредитов (в 2023 году число ипотечников составляло 1,65 млн).

Согласно мнению аналитиков, такие цифры спада на ипотечном рынке спровоцируют падение уровня продаж в новостройках в этом году в пределах от 19 до 35%. Складывающаяся картина в общих чертах напоминает аналогичные кризисы в США, Китае и Японии, где спрос на новостройки в моменте падал в пределах 26-48%, а цены на квартиры снижались на треть.

Эксперты строительного рынка сходятся во мнении, что основным катализатором рынка стал в прошлом году стремительный взлет ключевой ставки. Многие прогнозисты-аналитики отмечали, что к концу 2024 года ставка ЦБ может опуститься до 13%. На это и был расчет многих застройщиков, полагавших, что они смогут отбить финансирование, однако чуда не произошло: ставка поднялась до 21% и не опускается до сих пор. Сегодня средняя рыночная ставка жилищных кредитов на первичном рынке у разных банков колеблется в районе 28% годовых. И это тот уровень, который оказывается непосильным даже для граждан с уровнем дохода выше среднего.

Ситуация на строительном рынке усугубляется тем, что потребители из-за нестабильности в экономике меняют предпочтения. Деньги, которые раньше планировали вложить в недвижимость, люди перенаправляют на высокодоходные депозиты – инвестиции в жилье теряют свою привлекательность.

Вместе с тем сам ипотечный рынок показывает в последние годы критическую зависимость от государственных программ субсидирования. Так, статистика ЦБ показывает, что в феврале 2025 года из выданных 227 млрд руб. кредитов 174 млрд руб. (77%) приходится на жилищную ипотеку. Для сравнения: на кредиты по рыночным ставкам было выделено всего 29 млрд руб.

Текущие темпы продаж сейчас все еще позволяют девелоперам рассчитываться с банками до сдачи жилья в эксплуатацию. Однако потенциальная прибыль остается в виде нераспроданной недвижимости. По словам замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина, реальная доходность на строительном рынке после уплаты налогов, раскрытия эскроу и других сопутствующих трат составляет не более 10-12%.

Застройщики в плену цен и новых проектов

Несмотря на кризисные явления, цены на российские новостройки продолжают рост. Но и он, скорее, номинальный – в реальности картина тоже довольно безрадостная.

Тенденция, кажется, однозначна: застройщики будут экономить на запуске новых проектов, избегая снижения цен на новое жилье. Об этом говорит статистика упомянутого выше исследования «Дом.РФ: в начале 2025 года ввод новых объектов по всей стране упал на 23% год к году., до 4,5 млн кв. м. Ожидается, что при сохранении нынешних ставок, влияющих на спрос, объем запуска новых девелоперских проектов снизится на 30-35%, до 35 млн кв. м.

Действительно, слабые темпы распродаваемости не позволяют застройщикам запускать в работу новые проекты: при 50% стоящего в продажах жилья у компаний теряется рентабельность. Однако совсем отказаться от запуска жилых проектов девелоперы не могут, поскольку этот бизнес идет со стратегическими расчетами на несколько лет вперед. И во многие разработки уже вложены деньги и время застройщиков – им приходится реализовывать проекты до конца несмотря на явно ухудшившиеся условия.

Поиск выхода из кризиса: перспективы и возможности

На самом деле, сокращение объемов ввода нового жилья и не входит в планы государства. Формулируя национальные цели на ближайшие годы, Владимир Путин поручил увеличить обеспеченность граждан жильем до 33 кв. м на человека к 2030 году. К 2036 году, согласно представленному президентом плану, этот показатель необходимо довести до 38 кв. м на человека. Также поставлена задача обновления жилищного фонда минимум на 20% (по сравнению с 2019 годом).

На достижение этих цифр уже работает национальная программа «Комфортная и безопасная среда для жизни». В ней, помимо прочего, прописаны планы по общему жилищному строительству в РФ и меры по повышению доступности жилья на первичном рынке.

По мнению аналитиков и участников рынка для выполнения поставленных президентом целей понадобится вводить 134 млн кв. м в год. Пока что строительным компаниям до таких цифр далеко: в 2024 году объем ввода нового жилья составлял 107,8 млн кв. м.

Помочь изменить ситуация могла бы активизация господдержки, например, расширение семейной ипотеки. С апреля действуют новые правила, но они касаются расширения условий семейной ипотеки на жилье вторичного рынка. Хотя ранее в правительстве обсуждалась другая возможность: распространение условий на семьи с детьми до 18 лет (сейчас на льготную ипотеку имеют право семьи с детьми до 6 лет либо с двумя несовершеннолетними детьми). При таком расширении правил под критерии выдачи семейной ипотеки подпадали бы до 15 млн семей – вдвое больше, чем сейчас.

Поддержку строительной отрасли могло бы оказать и обновление условий адресных льготных программ. В нынешних условиях сохранения высокой ключевой ставки эффективными могли бы стать меры, которые позволили бы поддержать экономику девелоперских проектов. В частности, государство могло бы предложить льготное подключение к жилым инженерным коммуникациям, что позволило бы оптимизировать расходы. Также помогло бы снижение нагрузки при обустройстве социальной инфраструктуры в новостройках, включая строительство школ, детских садов, поликлиник. Механизмы частичного государственного субсидирования этой нагрузки облегчили бы нагрузку на девелоперов в кризисное для них время.

Если же рассматривать ситуацию в целом, то облегчить положение на строительном рынке России в ближайшей перспективе могли бы взаимные шаги навстречу со стороны государства и бизнеса.

Например, при адресной помощи сами девелоперы снижали бы себестоимость проектов за счет использования новейших технологий. И в то же время вкладываться не только в жилую инфраструктуру, но и в развитие внутригородских промышленных, складских, научных, образовательных пространств. Все это способствовало бы полноценному развитию российских городов, когда долгосрочное инвестирование в социальную среду рассматривалось с точки зрения выгодной прибыльности.