Строительство складов в регионах бьет рекорды, но не успевает за спросом ритейлеров

Российский e-commerce активно развивает логистику в областях, повышая уровень интереса к складским помещениям. Вслед за торговлей в регионы приходят девелоперы. Ежегодно объем введенных складских помещений растет, однако рыночный спрос увеличивается быстрее.

Рекордный год

По информации ГК «‎Деловые линии», в 2024 г. в России будет введено более 5,4 млн кв.м. помещений. В результате общий объем предложения в отрасли составит 50 млн кв.м. В течение первой половины текущего года площадь складов увеличилась на 1 млн кв.м, из них 512 пришлось на регионы.

По мнению представителей NOYTECH Supply Chain Solutions, дефицит складов сохранится, хотя 2024 г. может стать рекордным по объему введенных площадей в истории российского рынка. При этом региональный показатель впервые превысит столичный. В течение года площадь складов в регионах вырастет на 2,4 млн кв.м, в Московской области – на 2,1 млн, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – на 0,9 млн.

Уровень вакантных площадей, по данным logistics news, и в столице, и в областях остается низким: в Москве свободно только 0,2% помещений, в регионах средний показатель составляет 0,4%.

Арендные ставки в регионах продолжают расти, но медленнее, чем в прошлом году. С 2023-го по 2024-й цены увеличились на 10–15: с 7,5-9,5 тыс. руб. до 8,5–10,5 тыс. руб.

Драйверы рынка

По мнению аналитиков Сбера, объем спроса на склады в 2024 г. достигнет 4,5 млн кв.м, при этом 60% придется на регионы. По прогнозам отдельных компаний, показатель составит 6 млн кв.м. Драйвером развития регионального строительства остается интерес представителей e-commerce к городам с полумиллионным населением и меньше.

Также спрос на склады усиливается из-за роста популярности восточных логистических направлений. Крупные сделки по аренде складской недвижимости все чаще заключаются в областях, граничащих с Казахстаном, – Омской, Оренбургской, Челябинской. Одновременно импорт казахстанских товаров в Россию увеличился на 10%.

В 2023 г. ритейлеры, игроки рынка онлайн-торговли и заведения общественного питания занимали более 90% складских помещений в стране. В течение первого полугодия 2024-го доля сделок аренды, совершенных игроками e-commerce, достигла 79% от общего числа. В прошлом году показатель составлял 52%. Маркетплейс Ozon провел 21 сделку в регионах, арендовав помещения общей площадью в 1,4 млн кв.м.

Оборот российского рынка e-commerce в 2023 г. достиг 6,1 трлн рублей, продемонстрировав прирост в размере 22% за год. Доля регионов в сегменте продолжает расти. По данным АКИТ, в 2023 г. на Краснодарский край пришлось 5,3%, на Ростовскую область – 3%, Свердловскую – 2,6%, Нижегородскую – 2,2%. При этом в 2022 г. доля Краснодарского края составляла 4,7%, Ростовской области – 2,6%. Доля столицы, Московской области и Санкт-Петербурга, по сведениям РБК, с 2022-го по 2023-й уменьшилась с 37% до 33%. Всего за прошедший год объем онлайн-торговли в Краснодарском крае и Ростовской области составил 334 млрд и 188 млрд руб. соответственно.

Общий всероссийский объем сделок со складской недвижимостью в течение первого полугодия 2024-го вырос до 3 млн кв.м, что больше, чем с января по декабрь 2022-го, когда показатель достиг 2,7 млн кв.м.

Спрос и предложение

2024 г. может стать рекордным не только по объему введенных площадей, но и по количеству привлеченного в отрасль финансирования. Ожидается, что к концу года полученные средства преодолеют отметку в размере 140 млрд руб. С января по июль 2024-го объем инвестиций составил 63 млрд руб.

Наиболее востребованными со стороны арендаторов и, соответственно, инвесторов считаются автоматизированные склады, логопарки класса А, расположенные в пределах 10 км от населенных пунктов, склады класса В площадью в 5 тыс. кв.м., а также помещения в черте города на 1-2 тыс. кв.м.

По информации «Коммерсанта‎», объем ввода логопарков по всей России с января по сентябрь 2024 г. составил 2,7 млн кв.м, увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го. Тем временем темпы строительства складов в Москве несколько замедлились, что подтверждает смещение интереса инвесторов и девелоперов в сторону регионов. По мнению экспертов IBC Real Estate, к концу 2024 г. объем ввода логопарков достигнет 3,9 млн кв.м, превысив прошлогодний результат на 3%.

По информации «Строительной газеты‎»‎, в 2023 г. лидерами среди региональных городов по уровню обеспеченности складами считались Екатеринбург (1404 кв.м на 1 тыс. населения), Ростов-на-Дону (1057 кв.м. на 1 тыс. человек) и Новосибирск (965 кв.м. на 1 тыс. жителей). За последние три года показатели Краснодара, Екатеринбурга, Самары, Омска и Казани увеличились на 20–60%. Всего в 2023 г. в регионах было введено 1,1 млн кв.м. помещений, что в 1,8 раза превышает результаты 2022-го. В тройку городов-лидеров по объему ввода вошли Екатеринбург (283 тыс. кв.м), Краснодар (214 тыс. кв.м) и Рязань (100 тыс. кв.м).

По сведениям российско-китайской транспортной компании RusTransChina, активно развиваются не только крупные хабы, например Новосибирск, Екатеринбург и Казань, но и мелкие логистические центры. В 2024 г. объем складских помещений в Оренбурге вырастет на 50 тыс. кв.м, в Ярославле – на 100 тыс. кв.м, в Хабаровске – на 35 тыс. кв.м, в Чите – на 60 тыс. кв.м, в Южно-Сахалинске – на 100 тыс. кв.м. Также помещения строятся в Калининграде, Смоленске, Твери, Рязани, Калуге, Туле, Волгограде, Саратове, Нижнем Новгороде, Уфе, Ульяновске, Омске, Перми, Тюмени.

Дефицит складов особо остро проявляется на юге России. Нехватка помещений усиливается в условиях роста логистики и e-commerce: за 2023 г. объем грузоперевозок в южном направлении вырос вдвое. При этом на Кубани, в Адыгее и в Крыму в прошлом году было введено в 2,6 раза больше складских помещений, чем в 2022 г., а именно 315 тыс. кв.м.

Объем заключенных сделок на Юге превысил 300 тыс. кв.м. за аналогичный период, что многократно превышает показатели 2022 года. Общий объем предложения на Юге к 2024-му достиг 1,5 млн кв.м – свыше 90% предложения приходится на Краснодарский край. В 2024-м и 2025-м в южных регионах планируется ввод десятков объектов, в числе которых логопарки «‎Адыгейский» (160 тыс. кв.м), DOGMA (150 тыс. кв.м), AVA Group (150 тыс. кв.м), «‎Энем» (60 тыс. кв.м), «‎Кубань» (50 тыс. кв.м).

Склад под заказ

На темпы строительства оказывают влияние не только климатические особенности отдельных регионов, но и нехватка свободных земельных участков неподалеку от городов. Выходом для застройщиков стали BTS-сделки, в рамках которых помещения возводятся под запрос конкретной компании.

В течение первого полугодия 2024-го доля складов «‎под заказ», ранее не превышающая 60%, составила 76% об общей площади новых помещений. По данным СберПро, по всей России доля build-to-suit в 2024 г. достигнет рекордных 85%. В 2023-м показатель составлял около 50%. По мнению аналитиков Nikoliers, к концу текущего года будет введено более 1,9 млн кв.м BTS-складов – большая часть из них будет построена для Wildberries и Ozon.

Также эксперты отмечают рост востребованности складов light industrial. По данным Nikoliers, только в 2026 г. их площадь расширится на 155 тыс. кв.м. Показатель увеличится преимущественно за счет запуска краснодарского комплекса «‎Копанский», екатеринбургского склада «ЕКАД Южный‎» и воронежского логопарка «Перспектива‎».

Эксперты NF Group и IBC Real Estate настроены еще оптимистичнее: согласно их ожиданиям, объем новых складов к концу 2026 г. достигнет 300 тыс. и 400 тыс. кв.м соответственно. До 2024 г. в регионах было представлено всего 20 тыс. кв.м. складов типа light industrial. Общероссийский объем предложения подобных помещений составляет 1 млн. кв.м, однако 88% из него приходится на столицу.