Двигая недвижимость. Итоги стройбума 20-х годов в РФ

Новые проблемы – это новые возможности.

Известный и уже неоднократно проверенный факт: если лидеры государства хотят «взбодрить» народное хозяйство, сломать негативные тренды и сделать экономическую ситуацию более управляемой и предсказуемой, то им требуются большие инфраструктурные проекты, основным драйвером в которых будет госбюджет. После удара, который нанесли по мировой экономике последовательно рецессия 2019 и пандемия COVID-19 в 2020–2021 годах, рост ВВП в мире либо снизился, либо резко потерял в темпе, и появление таких проектов в странах с наименее стабильной экономикой и/или без существенного запаса прочности было предсказуемо.

Собственно, возможных вариантов глобальных инфраструктурных проектов не так уж много, и все они известны: это строительство автомобильных и железных дорог, резкое снижение порога приобретения недвижимости, особенно жилой, и увеличение финансирования военно-промышленного комплекса. В итоге пострадавшие от рецессии страны обратились, одновременно или по-отдельности, ко всем этим вариантам.

Для РФ это вылилось в том числе в короткий – по 2024 год, но бурный всплеск строительства массового доступного жилья. С 2019 года начался строительный бум, и с 2021 по 2024 годы включительно в итоге было сдано 400 млн. кв.м. жилой недвижимости (с учетом прогноза на 2024 год по итогам первого полугодия). Такими темпами жилье строилось только в эпоху наивысшего расцвета социального государства в СССР: с 1956 по 1976 годы за 20 лет в стране было введено примерно 2 млрд кв. м. жилья. При этом нужно учитывать, что на долю РСФСР приходилось только чуть больше миллиарда из этих двух, так что для России 100 млн. кв.м. в год – это абсолютный рекорд.

В целом за этот период, по данным Росреестра, было заключено порядка 20 млн договоров купли-продажи жилья, то есть этот процесс затронул примерно 50 млн человек. Только вдумайтесь: треть населения нашей страны всего за шесть лет изменили свои жилищные условия! И для подавляющего большинства из них речь шла не о покупке гаража или сада, а о новой квартире или новом доме, часто – о первом собственном жилье в жизни. Все последствия этого тектонического сдвига нам еще предстоит осознать и увидеть, но некоторые аспекты можно спрогнозировать уже сейчас.

Перегрев отрасли

Любые инфраструктурные проекты, тем более связанные со строительством, очень инертны, особенно по сравнению со стремительными решениями политиков. Цикл жизни некрупного девелоперского проекта примерно пять лет. За это время он получает все согласования, строится и продается. Для комплексной застройки больших территорий этот срок может составлять и 10, и 15 лет. В итоге за несколько лет господдержки новостроек в виде льготных ипотечных программ было запущено множество долгосрочных проектов, свернуть которые сейчас, как правило, дороже, чем достроить до конца, пусть они в итоге и продадутся на 2–3 года позже, чем планировалось.

Прекрасной иллюстрацией к этому процесс являются данные, которые привел генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко: по итогам 9 месяцев 2024 года запуски новых проектов выросли на 10% по сравнению с прошлым годом, достигнув 35,2 млн кв. м. – рост почти вдвое выше, чем в предыдущее годы, и это на фоне сворачивания льготных ипотечных программ и усложнения входа в них с середины 2023 года. В результате количество непроданных квартир на рынке будет расти опережающими темпами, и к ним при малейшей социально-политической турбулентности будут добавляться квартиры инвесторов (которых, по разным оценкам, от 10% до 15% в общем объеме сданного жилья). При этом и девелоперы, несущие убытки от инфляционных процессов, и инвесторы, будут до последнего сопротивляться снижению цен на продаваемые ими квартиры в новостройках. Так что надеяться на падение цен на жилье нет никакого смысла, даже в Китае аналогичный процесс привел всего лишь к банкротству пары-тройки девелоперов из топ-100.

То есть на ближайшие несколько лет мы будем иметь рынок, заполненный большим количеством очень дорогих квартир в новостройках, покупать которые будут редко ввиду высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки. Еще не «кварталы-призраки», как в Китае, но уже наполовину пустые новостройки — вот ближайшее будущее мегаполисов в РФ.

Баллада о лопнувшем пузыре

Классический «ипотечный пузырь» выглядит примерно так: по мере роста стоимости жилья и процентных ставок люди пытаются успеть купить хоть какое-то жилье до дальнейшего повышения цен и берут непосильные ипотечные кредиты с ежемесячными платежами, которые находятся на границе или за гранью их финансовых возможностей. Это создает такую долговую нагрузку на семьи, что малейшие изменения к худшему – длительная болезнь одного из зарабатывающих членов семьи или любые незапланированные обязательные траты – приводят к невозможности гасить ипотеку. Когда этот процесс становится массовым, он запускает ипотечный кризис: банки не девелоперы и не инвесторы, они будут продавать залоговое жилье за любые деньги, чтобы выйти в прибыль или хотя бы минимизировать потери. Начинается стремительное падение цен на жилье, и все собственники оказываются в ситуации, когда стоимость их недвижимости меньше вложенных в нее денег (негативная амортизация), что увеличивает количество банкротств и перекидывается уже на всю экономику в целом.

В РФ такой сценарий маловероятен. Напоминаем – около 50 млн человек, треть населения нашей страны, за шесть последних лет уже поучаствовали в сделках с недвижимостью. Тех, кто не успел, будет не так много (особенно с учетом заградительных цен и кредитных условий), чтобы создать существенную угрозу отрасли и тем более экономике в целом.

Тем не менее, негативный вариант развития событий в принципе возможен, но связан он с макроэкономикой, с общим положением дел в нашей стране. Те из нас, кто родился в 60-70-е годы прошлого века, легко могут представить себе ситуацию, когда нефть начинает стоить долларов 20-25, покупательная способность зарплат резко падает, государственный бюджет уходит в минус, вновь назначенное правительство говорит «у нас лапки» – и режет социалку. Логично, что одной из первых «под нож» пойдет компенсация банкам процентов по льготным ипотекам, ведь это около миллиарда долларов в год. Учитывая, что Центробанк к тому времени повысит ключевую ставку до условно турецких 50%, ежемесячный платеж для подавляющего большинства тех, кто брал ипотеку под 2–5%, сравнится с ежемесячным доходом – даже при радикальном сокращении расходов на другие товары и услуги. В итоге рынок заполнится залоговыми квартирами, и цены на них резко упадут… но при том экономическом апокалипсисе, который будет происходить при этом сценарии в стране в целом, это вряд ли станет главной проблемой.

Однако еще раз: все негативные сценарии падения экономики РФ на сегодня не более чем теоретические модели, объективных оснований и проявившихся трендов, которые могут привести к их реализации, не наблюдается. А вот ряд возможных последствий жилищного бума понятен уже сегодня, и для активного бизнеса они таят в себе немало возможностей, о которых далее и пойдет речь.

Рантьевизация всей страны

В странах с высокой урбанизацией и активным рынком недвижимости в любом случае постоянно растет спрос на арендное жилье, особенно среди молодых людей и в рамках трудовой миграции, что создает благоприятную питательную среду для роста и процветания арендного бизнеса. Конкретно в РФ, с учетом того, что льготные программы либо закончились, либо работают с перебоями, а при высокой ставке деньги из депозитов в недвижимость перетекают слабо, рынок аренды жилья в 2024 году начал демонстрировать взрывной рост, а роль мелких собственников и рантье – людей, получающих доход от сдачи своей недвижимости в аренду, – становится все заметнее. Порог вхождения в этот бизнес невелик, при этом владельцы небольшой недвижимости, инвестируя в квартиры, могут не только сохранить капитал, но и получать стабильный доход от аренды, который в условиях экономической неопределенности остается надежным источником пассивного заработка.

Рост рынка аренды создает возможности для появления связанных с ней небольших бизнесов: это и небольшие рентные сети, которые аккумулируют недвижимость нескольких собственников, и клининговые компании, и подрядные ремонтные бригады, и комплектовочные предприятия, которые могут поставить полностью стройматериалы и мебель для ремонта.

Новая социальная среда

Для этих же компаний скоро появится еще один перспективный рынок: социальное жилье становится все более актуальной темой, особенно для молодых семей, работников оборонно-промышленного комплекса и мелких госслужащих, которым непросто приобрести собственное жилье.

Увеличение стоимости недвижимости, низкая доступность ипотечных программ для начинающих специалистов и нестабильная экономическая ситуация создают практически непреодолимые сегодня преграды для этих категорий граждан на пути к самостоятельному обеспечению жильем. Это, в свою очередь, приводит к рискам роста социальной напряженности, особенно среди тех, кто занят на значимых для страны позициях, но не получает достаточно высоких доходов.

Для смягчения этих проблем наши власти все чаще рассматривают в качестве основного метода внедрение патерналистских мер в сфере жилья. Предполагается в первую очередь расширение предложений долгосрочной аренды государственного жилья – понятно, что для предприятий, обслуживающих арендное жилье, в общем-то все равно, кому оно принадлежит: рентной сети или государству.

Кроме того, скорее всего будут применяться (и уже применяются) субсидирование аренды, льготные ипотечные кредиты и налоговые послабления. Все эти меры не только помогут гражданам улучшить жилищные условия и повысят уровень доверия к властям, смягчив социальные противоречия, но и создадут или укрепят новые перспективные рынки для специалистов по недвижимости и юридических фирм: подбор вариантов социальной аренды, помощь в доступе к льготным программам, консультации по различным сопроводительным документам и коммунальным платежам и т.п. Ну а более крупные компании, выросшие из обслуживания рентных сетей, смогут предлагать государству управление социальными жилищными фондами, обеспечивая техническое и организационное обслуживание.

Рост цен на недвижимость в последние годы обострил имущественное неравенство, создавая заметные различия в стартовых возможностях для разных семей. Состоятельные семьи, имея капитал, могут приобретать недвижимость не только для собственного проживания, но и для будущих поколений: обеспечивать жильем детей, родственников или даже передавать квартиру в качестве выгодного инвестиционного актива. Дети обеспеченных родителей получают важную «фору» на старте: они не тратят средства на аренду или покупку жилья, что позволяет им инвестировать в собственное образование, бизнес, карьерное развитие.

Фактически рынок готов к появлению на нем новой компетенции – семейного риэлтора: человека, который отвечает за управление семейной недвижимостью, выбор выгодных объектов для покупки, оптимизацию налогов, сопровождение сделок и получение дохода от аренды. Семейный риэлтер может быть профессионалом в недвижимости или финансовых вопросах, который не только консультирует, но и формирует долгосрочную стратегию, учитывая интересы будущих поколений. Таким образом, семейная недвижимость становится не просто активом, а инструментом для поддержки и передачи благополучия.

Резкий рост цен на жилье усиливает процессы социальной сегрегации, когда более обеспеченные слои общества концентрируются в определенных районах, а менее состоятельные – в других. Это создает видимое разделение на престижные клубные районы с высококачественной инфраструктурой, охраной, удобными сервисами и зелеными зонами – и локации с менее развитой инфраструктурой, где стоимость жилья остается доступной для более широкого круга населения. В таких условиях жилье становится не только вопросом комфорта, но и маркером социального статуса.

Клубные кварталы предоставляют резидентам набор эксклюзивных услуг, включая частные парки, спортивные площадки, системы безопасности и доступ к частным образовательным и медицинским учреждениям. Жители таких районов получают возможность почти постоянно находиться в окружении своего социального круга и защищены от внешних рисков.

Для таких районов перспективными выглядят «бродячие» бизнесы, связанные с организацией мероприятий и досуга. Сегодня проходит фестиваль домашних сыров и молодого вина в элитном пригороде, завтра – уличный показ мод в клубном жилом комплексе, послезавтра – открытое тестирование защитных качеств новых моделей смартфонов с их разбиванием и утоплением в пруду небольшого сквера в элитном районе... Вариантов таких ивентов может быть множество.

Чем занять человейник?

Ежедневно миллионы людей вынуждены тратить значительное время и силы на дорогу из своих жилых районов до офисов, промышленных зон и деловых центров, расположенных в других локациях города. Эти перемещения приводят к перегрузке транспортной инфраструктуры, пробкам и увеличению уровня стресса среди жителей, что снижает качество жизни и оставляет меньше времени на отдых и личные дела. Маятниковая миграция также негативно сказывается на экологической ситуации в городах. Сотни тысяч автомобилей, курсирующих из спальных районов в деловые центры и обратно, выбрасывают в атмосферу огромное количество вредных веществ.

Единственный способ переломить эту ситуацию – развитие малых производств и сервисов непосредственно в спальных районах. Это могут быть локальные офисные центры или коворкинги, небольшие производства, мастерские, а также разнообразные сервисы: от кафе и магазинов до образовательных центров и спортивных студий. Такие изменения способны не только сократить маятниковую миграцию, но и улучшить социальную жизнь районов, укрепляя локальные связи и активизируя экономику. В итоге этот тренд приведет к формированию более устойчивых, независимых сообществ, где жители могут и жить, и работать, находясь при этом в окружении хорошо знакомых людей, которым они доверяют.

Рост плотности населения в городах не только приводит к перегрузке транспортных систем, но и создает серьезное давление на городскую инфраструктуру, на коммунальные службы, образовательные и медицинские учреждения. Все это снижает качество жизни, а также порождает недовольство и социальное напряжение среди горожан. Так что частные оперативные и локальные сервисы не только обеспечат работой жителей спальных районов, но и способны решить проблему перегруженности социальных учреждений и коммунальных служб. Частные клиники, образовательные центры, бытовые и курьерские службы берут на себя часть функций государственных учреждений, обеспечивая более гибкое и удобное обслуживание.

Как жить в тишине и покое

Урбанизация и рост численности населения в крупных городах кардинально меняют качество городской среды и эмоциональное благополучие людей. Плотная застройка и увеличение количества жителей ограничивают доступ к зеленым территориям и свежему воздуху. Высокие темпы жизни и постоянный контакт с большим числом людей вызывают стресс и провоцируют психоэмоциональные проблемы, что ведет к повышению уровня тревожности, усталости и даже депрессии. В условиях постоянного стресса люди начинают избегать лишних контактов, ограничивают общение с соседями и коллегами. В итоге города становятся не только перенаселенными, но и менее дружелюбными, что усугубляет чувство одиночества и разобщенности среди горожан.

Все это стимулирует спрос на природную среду и на безопасные пространства, где можно отдохнуть от городского шума и тесноты. Экоотдых, как способ восстановить эмоциональный баланс, помогает жителям крупных городов хотя бы ненадолго окунуться в естественную среду, подышать свежим воздухом, полюбоваться на голубое небо и живые деревья. Такой отдых могут предложить, например, загородные клубы или даже урбанизированные экоцентры, где воссоздаются природные условия и предлагаются программы релаксации. Экоотдых приобретает все больше поклонников, ищущих способ замедлиться, отключиться от внешних раздражителей и восстановить психоэмоциональное равновесие.

Клубы разгрузки и «тихие пространства» также набирают популярность. Это закрытые помещения или специально обустроенные зоны, предназначенные для медитаций, занятий йогой, арт-терапии и других практик, способствующих снижению стресса. В таких местах предлагаются разнообразные психические и оздоровительные практики, консультации психотерапевтов и психологов, что позволяет горожанам эффективно справляться с последствиями перенаселения и хронической усталости.

Сверхплотное расселение также создает социальные и криминальные риски, которые представляют серьезную угрозу для благополучия и безопасности горожан. В густонаселенных районах часто растет уровень мелкой преступности и появляются подростковые банды, привлекающие, как правило, молодежь из социально неблагополучных семей, у которой мало возможностей для самореализации и досуга, и зачастую перерастающие в серьезные группы с организованной структурой и специфическими криминальными интересами. Кроме того, в условиях густонаселенного спальника намного более опасными и разрушительными становятся террористические акты.

В ответ на такие вызовы растет интерес к современным охранным системам и технологиям, которые позволяют обеспечить безопасность с помощью автоматизации и точного мониторинга. Охранные системы становятся все более сложными и включают не только традиционные средства безопасности, но и «страж-птиц» по Шекли – дронов для патрулирования общественных мест – а также видеонаблюдение с элементами искусственного интеллекта и группы быстрого реагирования, готовые прийти на помощь в экстренных ситуациях. Эти технологии помогают снизить преступность, быстрее обнаруживать и пресекать угрозы. В сочетании с традиционными методами такие меры безопасности делают возможным поддержание порядка и спокойствия в условиях экстремальной плотности населения, создавая более безопасную и защищенную городскую среду.