Кадастру подбирают правила

Предпринимательскоесообщество, стремясь в сложных экономических условиях отказаться отквазинагрузок по налогам, требует мораторий по переоценке кадастровой стоимостиземли. На текущий момент критерии по государственной оценке территорий требуютдоработки – необходимо устанавливать единые стандарты для специалистов иустранять противоречия по базам данных налоговых служб и территориальных управленийРосреестра.

Проблемы, возникающие при проведении кадастровой оценкиземли, стали поводом для дискуссий между представителями бизнеса и госструктурна Неделе российского бизнеса, которая прошла недавно в Москве. Предприниматели,которым сейчас требуется снижение необоснованной нагрузки, решили сформироватьэту тему на одноименном круглом столе. Данное мероприятие прошло подруководством Управления экономической политики и конкурентоспособностиРоссийского союза промышленников и предпринимателей.

Несправедливая база

Вопросы по направлению накапливались у сторон на протяжениинескольких лет. С 2006 года кадастровая стоимость земли – это налоговая базадля землепользователей по уплате земельных платежей, обязанность регулируетсястатей 390 Налогового кодекса РФ. Кадастровая стоимость земли определяет, вкаком объеме перечисляется земельный налог или арендная плата за использованиеплощадки. В течение 2007-2009 годов на территориях регионов была проведенаоценка кадастровой стоимости земли, после чего Государственный кадастрнедвижимости ее утвердил. Это привело к тому, что нагрузка на собственников (поарендным и налоговым платежам) существенно выросла, порой переоценка приводилак абсурдным результатам. По данным консалтинговой группы Deutche Bewertung,кадастровая стоимости земли иногда превышала рыночную в 3-10 раз (по Москве иМосковской области), а в регионах страны разница была в 5-50. Такая тенденциягрозила землепользователям увеличением расходов по аренде и по налогу, и компанииначали привлекать независимых оценщиков к экспертизе, чтобы установить рыночнуюстоимость земли. После этого работа продолжалась в арбитражных судах, что вбольшинстве случаев позволяло компаниям снизить кадастровую стоимость досправедливо обоснованной. За последние несколько лет суды рассмотрели несколькотысяч подобных дел в пользу компаний, однако данная практика не позволяланалогоплательщиками вернуть средства, переплаченные за предыдущие годы. Туры попересмотру кадастровой стоимости земли проводились с 2007 года неоднократно, апока юристы бились в судах, арендные и налоговые платежи оставались в бюджетемуниципалитетов. Возвращать переплаченные средства плательщикам компаниям неудавалось.

Федеральная служба госрегистрации и кадастра (Росреестр)кроме судебной практики организовала специальные комиссии, куда юридические лицамогли обратиться за пересмотром кадастровой стоимости без решения суда. С 2014года правила стали меняться: теперь компании обязаны сначала пересмотретьоценку в комиссии при Росреестре и только в случае несогласия с вердиктомспециалистов обратиться в суд.

Малоэтажный налог

Основываясь на сформированной за последние годы практике погосоценке и пересмотру результатов, свою позицию решили озвучить ипредставители Счетной Палаты РФ. 4 марта были опубликованы результаты проверкиаудитора Сергея Штогрина, которыйпоставил под сомнение качество работы специалистов, задействованных в государственнойкадастровой оценке. По его мнению, практическое применение правовой базы оценщикамиоказалось несостоятельным. Например, уверен аудитор, они любят предоставлятьнедостоверные данные по характеристикам территорий, субъективно выбиратькритерии для определения стоимости земли. Из-за таких методов работы, отмечает Штогрин,два соседних участка с одинаковыми характеристиками порой существенноотличались по цене. «В целом, превалируют факты превышения кадастровойстоимости земельных участков над рыночной. В связи с чем участились обращенияналогоплательщиков как в комиссии, так и в суды, а также случаи неуплатыземельного налога. Так, например, налог по земельным участкам для садоводства врадиусе 20 км от Москвы достигает 20-40 тысяч рублей», - сообщил СергейШтогрин.

При этом, например, в Московской области оценщики несформировали единые правила для проведения процедуры. Так, для размещения домовмалоэтажной жилой застройки удельный показатель кадастровой стоимости земельныхучастков (УПКСЗ) в городе Воскресенск установлен в размере 1 535 рублей, а вгороде Лыткарино в 2,5 раза выше – 3 824 рубля за квадратный метр. Подобныеситуации часто складываются во многих регионах России. «Завышенная кадастроваяоценка – основная причина роста задолженности по земельному налогу, – заявилаудитор. – Долги по самому налогу, по пеням и налоговым санкциям, состоящим научете в налоговых органах Московской области, за 2013 год увеличилась на 35% ина 1 января 2014 года составила 4,6 млрд рублей». По мнению представителя Счетнойпалаты, необходимо находить компромиссный вариант между потребностямиземлепользователя и муниципалитетов, чтобы «устранить риски социальнойнапряженности». С одной стороны, государственная кадастровая оценка должнаобладать установленными стандартами, с другой стороны – необходимо учитыватьфинансовые возможности налогоплательщиков. Еще одной проблемой остается«лоскутность» и противоречивость баз налоговиков и Росреестра по количествуземельных участков и по кадастровой стоимости. Критика прозвучала в первуюочередь в адрес Московской и Рязанской областей. «Неполнота и недостоверностьсведений в реестрах приводит к потерям земельного налога местными бюджетами», -подчеркнул аудитор.

Участники рынка неофициально объясняют такую ситуацию низкойстоимостью работ специалистов, занятых государственной оценкой. «Заказчик (влице региональных и муниципальных органов власти), как правило, передаетоценщикам перечень Россреестра по земельным участкам и проводит торги, где выигрываютнаиболее дешевые контракты. В итоге, если экспертиза независимого оценщика порыночной стоимости земли может составить 40-50 тысяч рублей за участок, тоспециалист по госзаказу вовсе с трудом набирает 500 рублей за участок.Естественно, они не заинтересованы в том, чтобы проводить работы качественно,как правило, для государственной кадастровой оценки исполнитель даже невыезжает на участки», - пояснил собеседник, знакомый с ситуацией.

Бизнес противквазинагрузки

Разделяет мнение аудиторов Счетной палаты и Росреестр.Начальник управления оценки объектов недвижимости Андрей Берестянский настаивает на том, что уровень профессионализмаоценщиков необходимо повышать. «Проверка качества проведенной оценкиосуществляется профессиональным сообществом – саморегулируемыми организациямиоценщиков, и проверить ее корректность не могут ни Росреестр, ни органырегиональной власти. Поэтому Росреестр выступает за расширение полномочийведомства в этой сфере, повышение профессионализма оценщиков. Для этого, при ихвыборе необходимо проведение открытого конкурса, а не аукциона, которыйпозволит учесть как предложенную цену, так и уровень знаний, опыт оценщика», -пояснил он.

Бизнес, со своей стороны, лоббирует ввод на 2015–2016 годыморатория на пересмотр кадастровой стоимости земли. Как передает РБК заявлениеглавы Российского союза промышленников и предпринимателей Александра Шохина, предпринимателей волнует изменение подхода ккадастровой стоимости по налогу на недвижимость: предлагается в течениенескольких лет вводить повышающие коэффициенты по данной статье, напоминаетглава союза. «При желании мы можем набрать около сотни различного родаквазиналоговых и страховых взносов, имеющих фактически фискальную нагрузку», – подчеркнулон. «Самый простой вариант – перенести сроки повышения или введения такихплатежей. Если это делать единовременно, то сроки надо перенести на год. Еслиудастся быстро дифференцировать, что переносить на год, а что на три – то лучшена три года, – сообщает Александр Шохин. – В крайнем случае, надо отменятьвсякого рода повышающие коэффициенты, которые предполагаются, например, длятого же кадастра».

Административныйвместо арбитражного

Тем временем, бизнесу грозят новые препятствия приустановлении справедливой цены для участка. Директор юридической компанииVeritas law office Елизавета Желтоваотметила, что ситуация усложняется из-за изменений в законодательстве. Ведьпоявилась новая инстанция – комиссия при Росреестре. «На протяжении последнихнескольких лет арбитражные суды сформировали устойчивую и однозначную судебныепрактику о рассмотрении заявлений об установлении кадастровой стоимости вразмере рыночной в общеисковом порядке. В качестве соответчиков привлекалисьтерриториальные управления Росреестра и федеральной кадастровой палаты. Приэтом не оспаривались как таковые результаты кадастровой оценки», - пояснилаюрист.