Аренда помещений подорожает на 16% к концу 2024 года.
Текст: Светлана Балакай
Фото: Кирилл Черезов / Фотобанк Лори
По данным Центра ценовых индексов (ЦЦИ), темпы роста ставок окажутся вдвое быстрее, чем ожидали аналитики в 2023-м, прогнозируя подорожание аренды на 7,6%. По мнению экспертов ЦЦИ, арендные ставки поднимутся до 10 тыс. рублей за 1 кв.м. в год.
По словам аналитиков Bright Rich CORFAC International, ставки в Санкт-Петербурге увеличатся до 11 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, в Москве – до 12 тыс. Годовой прирост оценивается в 25-30%. При этом региональные цены быстро догоняют столичные.
Рост спроса и отсутствие интереса
На текущий момент, по информации Коммерсанта со ссылкой на NF Group, арендные ставки в регионах варьируются в пределах от 8 тыс. до 12 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, превышая показатели за аналогичный период 2023-го примерно на 15-25%.
По мнению ЦЦИ, стоимость аренды растет вслед за развитием розничной торговли: с января по март 2024-го оборот индустрии увеличился на 10,5% по сравнению с результатами первого квартала 2023-го, достигнув 12,5 трлн рублей.
Удорожание аренды стимулирует рост спроса на складские помещения со стороны импортеров. Опасаясь проблем, связанных с проведением зарубежных платежей, предприниматели предпочитают закупать более крупные партии продукции.
Интерес представителей торговли к складам и явный дефицит площадей не стали стимулом для строительного рынка. Большинство застройщиков по-прежнему игнорирует нехватку складов, ссылаясь на недостаточное финансирование и малочисленность рабочей силы. По словам отраслевых экспертов, девелоперы начнут ориентироваться на склады, когда арендные ставки поднимутся как минимум на 20%, чтобы обеспечить себе более значимую прибыль.
Столичные цены
Специалисты ЦЦИ считают, что стоимость аренды продолжит повышаться, но явно не такими темпами, как желают застройщики. В 2025 году ставка вырастет на 6,8%, в 2026-м – на 4%. На все эксперты согласны с ЦЦИ, прогнозирующим стабилизацию рынка: по мнению главы исследовательского отдела IBC Real Estate Екатерины Ногай, цена аренды помещений будет увеличиваться с ежегодным приростом в размере 10-15%.
С 2022-го по 2023 год арендная ставка в Московской области продемонстрировала рост на 44%, достигнув 7,9 тыс. рублей за 1 кв.м. в год. При этом площадь арендованных помещений за аналогичный период выросла вдвое, составив 3 млн кв.м.
В Москве на долю e-commerce приходится 43% от общего спроса. В третьем квартале 2023-го аналитики назвали увеличение ставки до 7,9 тыс. рублей за 1 кв.м. в год историческим рекордом, который оказался быстро побит в 2024-ом.
С января по август прошлого года объем помещений в Московской области вырос на 941 тыс. кв.м. За аналогичный период 2022-го в эксплуатацию было введено на 18% больше площадей. Всего за 2023 год московский рынок увеличился на 1,3 млн кв.м., однако спрос все равно в разы превышает предложение. Во второй половине 2023-го свободными оставались лишь 0,3% от общего объема площадей. В 2022-м пустовало 2,3% помещений.
Переориентация на регионы
По информации RB.RU со ссылкой на исследования IBC Real Estate, с января по сентябрь 2023-го объем приобретенных и арендованных складских помещений на территории России достиг 4,2 млн кв.м. Также эксперты отметили рост востребованности региональных складов, обеспеченный развитием сегмента электронной торговли и, в частности, его лидеров – Wildberries и Ozon.
В октябре 2023-го объем складов в России достиг 47 млн кв.м. При этом 57% площадей располагалось в столице, 10% — в Санкт-Петербурге.
Повышение ключевой ставки и удорожание кредитов дополнительно притормозит увеличение строительства. В подобных условиях ставки могут дополнительно вырасти.Руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate Екатерина Ногай для Forbes
По данным сервиса «Авито.Недвижимость», средняя стоимость аренды складов в России в течение 2023-го увеличилась на 26%. Наибольший прирост аналитики компании зафиксировали в Калининграде. Спрос в отрасли за прошлый год усилился на 39%, при этом предложение снизилось на 26%. По информации АБН, 48% общероссийского спроса приходится на e-commerce, 14% – на логистов, 13% – на ритейлеров. Если еще в августе 2023-го большинство аналитиков предполагало рост ставок на 17,7% к концу года, то в ноябре прогноз стал совершенно другим, увеличившись как минимум в 2,5 раза до 43%.
Во всероссийском масштабе за 2023 год было введено в использование 1,6 млн кв.м. помещений, что на 15% превышает показатели 2021 года, считавшегося рекордным по темпам расширения арендной площади. Наибольшее количество новых складов появилось в Екатеринбурге (541 тыс. кв.м.), Краснодаре (315 тыс. кв.м.) и Воронеже (139 тыс. кв.м.).
По информации «Стройгазеты» со ссылкой на NF Group, в прошлом году на региональном рынке было сдано в аренду около 3,3 млн кв.м. – в 5 раз больше, чем в 2022-ом. По словам экспертов NF Group, свыше 92% региональных сделок пришлось на долю онлайн и офлайн-торговли.
В 2024 году мы ожидаем продолжения уверенной экспансии крупных игроков на региональных рынках и надеемся, что большое число инвесторов и девелоперов будут участвовать в новых проектах по всей стране.Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко
Также, по мнению NF Group, в течение 2023 года стоимость аренды складов в России подорожала на 40%. Цены значительно превышали средние показатели на территории Дальнего Востока и в восточной части Сибири, достигая 9,5 тыс. рублей за 1 кв.м. в год. Аналитики компании утверждают, что первый квартал 2024 года средняя ставка выросла еще на 11%.
Специалисты Nikoliers оценивают рост ставок в 2023 году в 35% в регионах и в 37,5% в Москве. В 2024 году в Nikoliers, по информации «Лидеры Proбанкротство», также ожидают увеличения стоимости аренды примерно на 16% и роста спроса.
Рынок складской недвижимости Московского региона переживает фазу интенсивного спроса, что приводит к изменению баланса в пользу арендодателей. Рост арендных ставок объясняется не только дефицитом свободных площадей, но и увеличением себестоимости строительства, а также ростом стоимости банковского финансирования.Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко
В течение ближайших пяти лет интересы игроков индустрии все больше будут смещаться в сторону регионального рынка в силу развития электронной торговли. Тенденция прослеживается уже сейчас: по данным Коммерсанта, с 2022-го по 2024-й объем площадей в Омске, Екатеринбурге и Краснодаре вырос на 26-59%, превзойдя даже московские показатели. Тем не менее, дефицит складов не собирается покидать список проблем бизнеса, ведь доля вакантных площадей надежно закрепилась на уровне 0,3%.
Последствия дефицита и пути решения проблемы
По мнению NF Group, к 2027 году объем неудовлетворенного спроса в отрасли достигнет 10 млн кв.м., при этом 70% придется на регионы.
Отраслевые специалисты считают, что увеличение товарных запасов может привести к ухудшению их оборачиваемости в 1,5-2 раза. Замедление оборота обернется для компаний ростом расходов, а для потребителей – повышением цен на продукцию.
Сильнее всего дефицит помещений скажется на средних и мелких представителях индустрии, не располагающих средствами для самостоятельного строительства складов. Плюс ко всему рост ставок наделяет арендодателя возможностью диктовать некрупному бизнесу свои условия, в результате предприниматель вынужден увеличивать расходы на хранение товара и его конечную цену, что обостряет конкуренцию.
В условиях отсутствия значительного интереса к нише со стороны строительной отрасли эксперты видят решение вопроса в техническом усовершенствовании существующих складов. Здесь стоит отметить, что просто достроить помещения не удастся – оптимальная высота строения не может превышать 12 м.
Мы проводили оценки возможностей строительства складов высотой в 25-30 м, но данные решения не выдерживают даже первичных проверок. В такой ситуации лучшим решением становится оптимизация, в первую очередь через цифровизацию. В тренде инноваций – автоматизация и роботизация складов, решения на базе ИИ. «Умный» склад – это анализ и прогнозирование цепочки поставок, маршрутов, оценка потребности и возможных убытков.Основатель архитектурной мастерской DA Максим Долгов для «Российской газеты»
По словам главы отдела по работе со средним корпоративным бизнесом ГК «Альфа-Лизинг» Александра Анкушина, многие компании решают проблему дефицита складов, арендуя помещения у крупных организаций, предоставляющих также штат и оборудование.
В условиях нехватки помещений набирают популярность склады типа light industrial, представляющие собой крупные промышленные строения, разделенные на независимые блоки с отдельными входами и административной частью. Их часто используют для объединения офиса и склада. На текущий момент, по словам главы исследовательского отдела IBC Real Estate Екатерины Ногай, совокупное предложение light industrial на российском рынке не превышает 123 тыс. кв.м., что в несколько раз меньше показателя 2022 года. В 2024 году будет введено в эксплуатацию 270 тыс. кв.м. складов «легкого» формата.