Рынок складов в России: тенденции и драйверы роста

Складская недвижимость в России за последние годы стала одним из самых динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости, несмотря на экономические и геополитические вызовы.

Развитие e-commerce

Бум онлайн-торговли, особенно усилившийся во время пандемии COVID-19, привел к увеличению спроса на склады. У торговых компаний возникла необходимость в расширении складских помещений. После завершения пандемии эта тенденция только укрепилась. По данным экспертов CMWP, в 2024 году потребность в складских помещениях в России составила 7,6 млн кв. м. При этом 63% от общего спроса пришлось на долю электронной коммерции. В 2025 году ожидается снижение спроса до 5,9 млн кв. м, но сегмент электронной коммерции продолжит оставаться ключевым фактором развития складского рынка.

Электронная коммерция также способствовала увеличению средней площади сделок на рынке складской недвижимости. По данным на январь 2025 года, средняя площадь сделки в сегменте e-commerce составляет 63,7 тыс. кв. м, что в пять раз превышает аналогичный показатель без учета онлайн-продаж. В Московской области средняя площадь сделки составила 60,8 тыс. кв. м, что немного меньше, чем в других регионах (65,6 тыс. кв. м).

Требования крупных розничных сетей к уровню технологического оснащения складских комплексов стимулируют девелоперов к созданию более сложных инфраструктурных объектов с высоким уровнем автоматизации. Доля электронной коммерции в общем спросе на складские помещения в 2024 году достигла 69%, что на 21 п. п. больше, чем в 2023 году.

Воздействие санкций

Санкции и изменения в логистических цепочках стимулируют развитие отечественного производства, что требует новых складских площадей. Производители автокомпонентов, компании, выполняющие госзаказы, и предприятия пищевой промышленности активно наращивают объемы производства, что приводит к увеличению спроса на складские помещения.

В 2023 году тенденция к импортозамещению привела к тому, что российские производители начали активно занимать освободившиеся рыночные ниши, наращивать ассортимент продукции и стимулировать спрос на складские помещения. В связи с этим многие крупные компании начали развивать складскую логистику в регионах, таких как Казань, Омск, Самара, Нижний Новгород, Екатеринбург и Новосибирск.

Логистическая оптимизация

Компании стремятся сократить издержки и время доставки, что увеличивает спрос на склады вблизи крупных городов и транспортных узлов. Расположение логистического центра рядом с ключевыми транспортными узлами позволяет оптимизировать процесс доставки и уменьшить расходы на логистику.

Для улучшения логистических процессов компании стали применять автоматизированные складские системы. Автоматизация помогает избежать ошибок, связанных с человеческим фактором, уменьшить риск повреждения товаров при погрузке и эффективно управлять запасами, что снижает расходы на хранение.

В последние годы в РФ предприятия все активнее внедряют автоматизированные системы управления складом (WMS) и роботизированные технологии. Согласно прогнозам, в 2025 году объем инвестиций в автоматизацию складских процессов в России может достичь ₽20 млрд. Это приведет к разработке и внедрению новых технологий, которые будут использоваться для прогнозирования спроса и оптимизации складских запасов.

В России для автоматизации складских систем применяются различные разработки:

• терминалы сбора данных (ТСД), которые позволяют сотрудникам в режиме реального времени сканировать штрихкоды, фиксировать перемещение товаров и управлять запасами;
• программные решения от компании «Клеверенс», которые интегрируются с мобильными устройствами и принтерами и системами на базе 1С. Это упрощает приемку и отгрузку товаров, позволяет вести инвентаризацию без остановки процессов и минимизировать ошибки, связанные с человеческим фактором;
• голосовые технологии для складских операций, позволяющие сотрудникам выполнять задачи, не отвлекаясь на экраны устройств;
• роботизированные системы (AGV), представляющие собой автономные транспортные средства, которые используются для транспортировки грузов между зонами склада, выполнения задач по перемещению паллет, автоматической погрузки и разгрузки товаров;
• интернет вещей (IoT), обеспечивающий полный контроль над складом. Датчики температуры, влажности, местоположения грузов и мониторинга оборудования позволяют гарантировать условия хранения, предотвращать поломки оборудования и в режиме реального времени отслеживать статус грузов и складских операций;
• сканеры RFID, считывающие данные с этикеток на товарах без прямой видимости, что значительно ускоряет инвентаризацию и обработку грузов;
• дроны с камерами и сканерами штрихкодов или RFID-меток, помогающие быстро и точно проводить подсчет товаров на высоких стеллажах, экономить время и минимизировать риски для сотрудников.

Объемы рынка

Московский регион является главным логистическим центром страны. В 2024 году здесь было построено 1,8 млн кв. м новых складских помещений, что составляет 37% от общего объема по всей стране. Санкт-Петербург и Ленинградская область также показали высокие темпы строительства. Здесь было введено почти 0,8 млн кв. м новых складских помещений, что в два раза больше, чем в 2023 году. Доля строительства в Санкт-Петербурге и Ленобласти в общем объеме ввода составила 16%.

В ключевых и развивающихся региональных хабах объем ввода за 2024 год составил 2,4 млн кв. м, что на 42% больше, чем в прошлом году. Основной причиной роста стало расширение деятельности ритейлеров и онлайн-операторов.

По итогам 2024 года общий объем предложения качественных складских помещений в России составил 49,8 млн кв. м. Из них 52% (25,9 млн кв. м) приходится на Московский регион, 11% (5,5 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а около 37% (18,4 млн кв. м) – на остальные регионы России.

В 2024 году российские логистические компании столкнулись с дефицитом складов и высокими ставками аренды, что привело к росту расходов на хранение и доставку товаров. Перенаправление логистических потоков в сторону Азии с 2022-2023 годов привело к тому, что путь доставки увеличился вдвое. Также из-за дефицита кадров в отрасли выросли зарплаты, что сказалось на расходах логистических компаний.

Основные тренды рынка

Строительство современных складов класса А и А+

Девелоперы все чаще строят склады, соответствующие международным стандартам. Такие объекты оснащены современными системами вентиляции, отопления, автоматизации и безопасности. Они также имеют удобные подъездные пути и высокие потолки, что позволяет использовать их для хранения большого объема товаров. Например, в Дагестане продолжается строительство складского комплекса компании Ozon. К маю 2025 года будет готова первая часть комплекса, а полностью строительство будет завершено в 2026 году. Планируемая площадь складских помещений составляет около 128 тыс. кв. м. Комплекс сможет обслуживать до 900 транспортных средств.

Рост популярности built-to-suit (BTS)

Built-to-suit представляет собой строительство складов под конкретного арендатора с учетом его требований. Данный формат становится все более популярным, так как позволяет компаниям оптимизировать свои логистические процессы.

В 2025 году доля складов, построенных по технологии built-to-suit (BTS), достигнет 70–75% от общего числа складских объектов, возводимых в России. Об этом сообщил сопредседатель комитета по транспортной логистике Bortis Никита Дмитриев, который занимается управлением в сфере складской недвижимости. По оценкам эксперта, в 2024 году доля складов формата BTS составила 60%. Причиной роста показателя стала высокая ключевая ставка Центробанка. Инфляция на рынке строительства варьируется от 5% до 10% в зависимости от региона, что также влияет на удорожание строительства.

Формат BTS используется для строительства складов, которые требуют нестандартной комплектации и особых условий для внутренней логистики. Например, для ритейлеров важно, чтобы холодные и теплые склады, а также морозильные камеры находились рядом друг с другом. Также этот формат актуален при строительстве складов, которые планируется оснастить специальным оборудованием, включая кран-балку и другие встроенные подъемные устройства.

Мультимодальные хабы и сегмент Light Industrial

Современные склады все чаще интегрируются с транспортной инфраструктурой, включая железнодорожные терминалы и аэропорты. Это позволяет ускорить обработку грузов и снизить издержки.

В настоящее время все больше компаний нуждаются в универсальных помещениях, которые могут использоваться для различных целей. Это позволяет оптимизировать бизнес-процессы и снизить расходы на логистику. В первой половине 2024 года доля складских объектов формата Light Industrial в общем объеме нового строительства в Московском регионе составила 55%. Это первый случай, когда ввод объектов этого формата превысил строительство складов класса А.

По мнению экспертов, сегмент Light Industrial будет доминировать на рынке складской недвижимости в ближайшие годы. Это связано с изменениями в экономике и потребностями бизнеса, который ищет более гибкие и экономичные решения. Наиболее развитыми рынками Light Industrial в России сегодня являются Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Однако в будущем ожидается развитие этого сегмента в таких городах, как Воронеж, Краснодар, Екатеринбург, Казань, Челябинск и других.