Скидок больше не будет?

С 1 июля в России официально перестала действовать льготная ипотека. Зачем государство субсидировало льготную программу приобретения жилья, каковы ее результаты и как теперь россияне будут приобретать жилье.

Текст: Евгений Дмитриев

Фото: Pavel Losevsky / Фотобанк Лори

Программы государственной поддержки строительной отрасли в виде льготного кредитования ипотеки уже не раз показывали свою дееспособность. К примеру, спасали застройщиков от краха, когда к декабрю 2014 года нефтяные котировки обвалились до 60 долларов за баррель. Рынок недвижимости тогда отреагировал предсказуемым падением: спрос сократился, темпы строительства упали, как и цены на московское жилье.

Тогда государство бросило застройщикам спасательный круг в виде субсидирования ипотечных ставок на покупку нового жилья, что позволило тем остаться на плаву. Заемщики получили 513 тыс. жилищных кредитов с фиксированной ставкой в 12% годовых на общую сумму в 928 млрд руб., что позволило сдать в эксплуатацию более 25 млн кв. м жилья.

Льготная программа позволила ипотечному рынку сохранить высокие темпы роста и стала хорошим инструментом для покупки жилья для сотен тысяч простых россиян. Поэтому в 2018 году правительство запустило ипотеку с господдержкой для семей с детьми под 6% годовых. «Семейной ипотекой» с момента ее запуска воспользовалось около 900 тыс. семей.

Преимущества льготного кредитования заинтересовали и производителей деревянных домов. Чтобы стимулировать спрос на свою продукцию и увеличить объемы ее производства, в 2018 году они пролоббировали программу льготных кредитов на приобретение своей продукции. В народе она получила прозвище «Деревянная ипотека», под нее банки предоставляли потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке.

Результаты льготных программ ипотечного кредитования показали, что с помощью госгарантий можно вполне успешно решать многие социальные проблемы. К примеру, хотя бы частично компенсировать дефицит населения в удаленных российских регионах. В конце 2019 года стартовала программа «Дальневосточная ипотека» для тех, кто решил переехать в этот федеральный округ. Ипотечный кредит под 2% выдавался сроком до 20 лет и предоставлялся молодым семьям – гражданам РФ не старше 35 лет.

Наконец, в 2020 году власти поддержали сельскую ипотеку. Она позволяла жителям сельской местности оформить льготные кредиты под 3% годовых. В некоторых регионах ставка составляла 0,1%. Срок погашения – до 25 лет, максимальная сумма займа – 5 млн руб.

Кредиты для всех

Льготная ипотека, завершившая свое действие 1 июля этого года, стартовала четыре года назад. Во времена ковидного локдауна в 2020 году спрос на недвижимость упал неприлично низко и грозил застройщикам полным дефолтом. Чтобы поддержать отрасль, в Кремле решили не изобретать велосипед и по инициативе российского президента Владимира Путина запустили льготную программу со ставкой 6,5% на покупку жилья в новостройках. Сумма кредита по ипотеке составила до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге.

– Программа простимулировала многих граждан России улучшить свои жилищные условия или вложиться в недвижимость инвестиционно, при этом существенно увеличив ценовые показатели рынка жилой недвижимости, — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.

Изначально программа действовала до ноября 2020 года. Однако ее популярность у населения заставляла власти неоднократно продлевать сроки, меняя условия. Например, в 2021 году заемщики могли получить уже не 8, а 12 млн руб. с первоначальным взносом 15% вместо ранее требуемых 20%. Но повышенный спрос на жилье негативно повлиял на финансово-кредитную сферу: по условиям льготной программы банки выдавали кредиты по ставке 5,93%, которая были ниже установленной государством (8,24%). Поэтому объем кредита был снижен с 12 млн до 3 млн руб., а ставка увеличена до 7%.

Правительство РФ чутко реагировало на колебания рынка, своевременно корректируя правила игры. В 2022 году, когда рынок был разогрет буквально до кипения, ставку повысили до 12% годовых, увеличив и размер кредита: до 6 млн руб. в регионах и до 12 млн руб.– в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях. А буквально через месяц ставку снизили до 9%.

Время собирать урожай

Льготная программа принесла довольно «спелые» плоды: она настолько стимулировала активность покупателей, что доля ипотеки с господдержкой в общей структуре сделок достигла рекордных 78%. По информации Минфина и ДОМ.РФ, за весь период действия господдержки к началу июня 2024 года было выдано более 1 млн льготных кредитов.

– Программа не только помогла пройти турбулентное время локдауна и снизила влияние макроэкономических факторов, но и позволила десяткам тысяч семей купить квартиру мечты, улучшить свои жилищные условия и задуматься над пополнением,— говорит директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.

Как считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, льготная ипотека стала основным драйвером бурного роста жилищного кредитования.

– Очевидно, что без активных действий правительства ситуация со спросом на новостройки была бы хуже, особенно учитывая слабый рост реальных доходов населения и его падение в периоды турбулентности,— уверен Руслан Сырцов.

Льготная ипотека при этом позволила существенно расширить круг покупателей новостроек, в который, помимо преобладавших всегда семейных клиентов, вошли и молодые люди, и одинокие горожане, и пожилые люди, и пары без детей, и все те, кто раньше ориентировался на аренду.

– Часть людей приобретали квартиру «на вырост», – говорит акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. – Например, для ребенка, который через несколько лет поступит в университет и будет жить отдельно, а до этого времени жилье в том числе предполагается под сдачу. В целом, минимальные ставки по ипотеке существенно расширили возможности людей и привлекли на рынок новостроек покупателей, которые ранее даже не рассматривали покупку квартиры.

А она точно льготная?

Однако Центробанк, в отличие от строителей, итоги госпрограммы оценивал менее оптимистично: ведомство не раз указывало на риски перегрева на рынке, а также растущий разрыв в ценах на «первичку» и «вторичку».

Выросла и средняя стоимость новостроек: ажиотажный спрос привел к росту цен. Например, в мае 2020 года цена квадратного метра на первичном рынке жилья в среднем по стране составляла 77 тыс. руб., а в мае 2024 года — уже в районе 154 тыс.

Столь бурную динамику продиктовал спрос, значительно опережавший возможности предложения: дешевые кредиты, доступные фактически в неограниченном количестве любому совершеннолетнему заемщику с российским паспортом, побудили людей активнее покупать недвижимость — как для улучшения жилищных условий, так и в качестве инвестиции и сбережения накоплений.

Эксперты в один голос уверяют: по льготной программе покупатели значительно переплачивали за «первичку». Поскольку изначально программа была ориентирована, прежде всего, на новостройки, то и спрос «перекосило» в сторону первичного рынка. На «вторичке» ставки были выше, поэтому цены росли медленнее. Их разрыв, по данным платформы «Сбериндекс», к маю 2024 года достиг 45%, хотя четыре года назад был в районе 25%.

Центробанк неоднократно отмечал, что это создает большие риски как для покупателей, так и для банков: первые, по сути, теряют часть стоимости своего жилья в момент покупки, потому что квартира сразу переходит в разряд вторичной недвижимости. А кредитор рискует не покрыть убытки за счет продажи залога, если заемщик не выплатит ипотеку.

Медвежья услуга

Самые дотошные аналитики и вовсе вывели, что массовая программа… не помогает нуждающимся! Ведь бюджет, из которого компенсируют банкам расходы на льготные кредиты, формируют налоговые поступления. И самый большой доход приносит налог на добавленную стоимость. Фактически его платят все россияне, поскольку он заложен в цену всех товаров и услуг. А государство справедливо перераспределяет ресурсы, защищая наиболее уязвимые группы населения.

Но льготная ипотека решает совершенно противоположную задачу: налоги не самого обеспеченного большинства работают на удовлетворение потребностей людей с большими доходами, которые могут позволить себе выплачивать жилищные кредиты.

Как подсчитали в Сбербанке, в 2024 году 85% льготных кредитов получали обеспеченные россияне, а доля тех, что выданы людям со средними доходами, с 2020 года сократилась вдвое. На заемщиков с невысокими зарплатами приходится теперь лишь 2,5% выдач.

А когда первоначальный взнос в 2023 году подскочил вдвое – до 30% – по отношению к изначальному, то доступность ипотеки сократилась еще сильнее.

– Повышение порога по первому взносу делает льготную ипотеку еще более регрессивной — налогом на бедных в пользу богатых, – утверждает главный экономист по России Bloomberg Economics Александр Исаков. – Публика, которая ходит в «Магнит» и «Пятерочку», платит НДС в 20% и финансирует улучшение жилищных условий публики с достатком выше среднего, которая может позволить себе первый взнос и нормальное отношение «платеж/доход».

В Центробанке возникшую ситуацию, когда люди с большими сбережениями кладут их на вклады под высокий процент, а сами при этом берут льготную ипотеку по низкой ставке, назвали «заработком на налогах граждан».

– Страдают при этом те, кто действительно нуждается в жилье, потому что массовые льготные программы повышают цены на недвижимость, – отмечала глава ЦБ Набиуллина.

Субсидии в ущерб

По информации «Сбериндекса», от льготной ипотеки материально страдали не только покупатели. Разницу между рыночной и сниженной ставкой банкам компенсировало государство, возмещая им недополученные доходы. В сравнении с прошлым годом, в 2024-м расходы государственной казны на ипотеку выросли почти вчетверо: на компенсации двух ипотечных программ — льготной и семейной — выделили 567 млрд руб. А это больше, чем годовой бюджет нацпроектов «Здравоохранение» и «Образование», вместе взятых.

Получается, что основная нагрузка по десяткам тысяч кредитов легла на плечи государства. В том числе оно расплачивалось из бюджета за тех заемщиков, которые инвестировали в недвижимость свободные деньги ради пассивного дохода.

– Несмотря на то, что льготная ипотека была призвана в первую очередь поддержать граждан и способствовать решению квартирного вопроса, ее появление привело и к активизации частных инвесторов, которые скупали объекты на первичном рынке с целью заработать, — утверждает президент GloraX Дмитрий Кашинский.

Рынок сделал «невольными инвесторами» и тех, кто не планировал зарабатывать на перепродаже квартиры: за четыре года приобретенная ими недвижимость подорожала примерно в два раза.

Ко всему прочему, льготные кредиты «разгоняли» инфляцию: чем больше денег люди занимают в банках, тем больше их траты, тем выше совокупный спрос и, соответственно, рост цен. Государство, активно поддерживающее кредитование бюджетными деньгами, нивелировало усилия ЦБ, который пытался высокой ставкой охладить спрос на кредиты.

Если в 2021-м на льготную ипотеку приходилась четверть всего объема жилищных кредитов, то в конце 2023 — уже 84%. В этих условиях ЦБ своими действиями с ключевой ставкой уже фактически не влиял не только на рынок недвижимости, из-за чего тот перегревался, но и на розничное кредитование. Поэтому страдала, в сущности, вся российская экономика.

Жизнь после льгот

Очевидно, что отмена льготной ипотеки 1 июля 2024 года временно заморозит спрос на недвижимость. Но поддержка строительной отрасли продолжится. Например, за счет семейной ипотеки под 6%. Ее планировали также закрыть с 1 июля, однако после поручения Президента России Минфин заявил о продлении с сохранением базовых условий до 2030 года.

Продолжат действовать Дальневосточная (под 2%) и Сельская (под 3%) ипотеки. Тем, кто захочет переехать на Крайний Север и приобрести там жилье, работает Арктическая ипотека под 2%. Максимальная сумма кредита — 9 млн руб., первоначальный взнос — 20%.

Работники аккредитованных Минцифрой IT-компаний от 18 до 50 лет могут оформить ипотеку с господдержкой по ставке до 5% годовых. А бюджетники, молодые учёные и работники научной сферы, а также ветераны боевых действий – воспользоваться различными программами господдержки или получить социальную ипотеку. Размер ставки и условия программы каждый регион определяет самостоятельно.

Как считают аналитики, ипотека с льготными ставками будет носить адресный характер: востребованность и популярность семейной ипотеки будет только увеличиваться, также могут создаваться программы, например, для высококвалифицированных специалистов и выпускников-отличников.

Чтобы не допустить серьезного проседания рынка недвижимости, власти прорабатывают и новые механизмы поддержания спроса. Например, в апреле 2024 года Госдума приняла в первом чтении законопроект о создании банковских вкладов для накоплений на жилье. Его суть в том, что гражданин будет целенаправленно копить на покупку квартиры или дома.

— Интерес к накопительным счетам будет, но пока сложно сказать, станет ли он полноценной альтернативой льготному ипотечному кредитованию, — считает руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.

Также Дума подготовила законопроект о ссудо-сберегательных кассах — аналоге накопительного счета. Как заявил в мае 2024 года вице-премьер Марат Хуснуллин, этот механизм может стать альтернативой ипотеке и способствовать развитию жилищного строительства, а также повышения доступности жилья.

В своем июньском выступлении на ПМЭФ-2024 Владимир Путин предложил распространить программу семейной ипотеки на покупку жилья в малых городах вне зависимости от возраста детей. Глава государства отметил, что такие же льготные условия ипотеки можно распространить на все регионы для каждой семьи, которая хочет построить свой дом. По словам заместителя генерального директора ДОМ.РФ Алексея Ниденса, основные параметры льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство будут сходны с семейной.

— Льготная ипотека для ИЖС может иметь существенный успех в городах, где более распространен частный сектор, чем в мегаполисах. Особенно важно это для семей с двумя и более детьми, — продолжает Надежда Стаднюк.

По мнению Руслана Сырцова, наиболее востребованные дома стоят намного дешевле квартир сопоставимой площади, даже с учетом затрат на покупку земельного участка. А развитие ИЖС поможет избежать сверхконцентрации населения в крупных агломерациях и удовлетворить запрос россиян на экологичные локации.

Может получить широкое распространение и программа аренды жилья с правом его выкупа или лизинга. Как считает Руслан Сырцов, для развития аренды с правом выкупа первоначальный взнос должен быть либо минимальным либо отсутствовать вообще, а срок действия договора надо увеличить. Но и о минусах забывать нельзя. Основной из них — жилье не будет в собственности до момента выкупа.