Ставка ударила по ипотеке: россияне получают отказы по уже одобренным кредитам

В пятницу, 27 октября, Банк России в четвертый раз подряд повысил ключевую ставку сразу на 200 базисных пунктов, до рекордных за полтора года 15% годовых. То есть ровно в два раза с 7,5%-го уровня середины лета.

На пресс-конференции в этот же день председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина сообщила, что Банк России предложил правительству снова повысить минимальный размер первоначального взноса по программе льготной ипотеки с целью охлаждения рынка жилищных ссуд. По ее словам, существенный рост цен на недвижимость в России за последние 3 год сильно превысил инфляцию и рост доходов, что также нивелирует эффект льготных ипотечных программ.

Уже в понедельник «Известия» сообщили о том, что кредитные организации начали отказывать россиянам в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям.

Жилищный процент

Замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова рассказала, что около 30% россиян, получивших одобрение по ипотеке в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях. Банки стали снижать суммы, увеличивать первоначальный взнос и просить дополнительно подтвердить доход.

Поводом стало повышение ЦБ РФ ключевой ставки: банки не имеют возможности долго сохранять одобренные заявки по прежним ставкам, поскольку доходность по таким кредитам будет отрицательной.

Решетникова уверена: все это приведет к тому, что доля ипотеки в сделках с недвижимостью будет снижаться — нельзя исключать, что она будет ниже 40% в среднесрочной перспективе. Причина в том числе и в том, что растущие процентные ставки актуализируют проблему не только стоимости формирования жилищных ссуд, но и доступности ипотеки в целом: заемщик, способный купить квартиру по 12%, не может этого сделать по ставке 15%.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что ставки по рыночной ипотеке могут вырасти на 2–2,2 п.п., примерно до 16,5%, «однако ряд банков еще до нового повышения ключевой предлагал более высокие ставки на уровне 17–18%».

Спрос и цены на недвижимость

Все это отразится и на спросе на жилье. Охлаждение, прежде всего, ударит по жилой недвижимости доступной ценовой категории и небольшим застройщикам, которым недоступна дифференцированная ставка.

Ситуация на рынке первичного жилья будет складывается более благоприятно, благодаря действию программ льготной и семейной, а также IT-ипотеки, которые стимулируют спрос.

Однако, по мнению аналитика ФГ «Финам» Наталии Пырьевой, запредельно высокие цены на новостройки могут вынудить покупателей переключиться на рынок вторичного жилья, пусть и с более высокими ипотечными ставками, где собственники с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики.

При этом вторичный рынок жилья сегодня находится на пороге коллапса. Средняя ставка кредитов в этой сфере достигла заградительного уровня в 14–15%. Значительнее всего может пострадать рынок апартаментов — на него не распространяется действие льготных программ.

Ипотека сегодня

Согласно данным ДОМ.РФ, с 14 по 20 октября средневзвешенные ипотечные ставки по рыночным программам, в том числе на ИЖС, выросли на 0,01 п.п., по программам с господдержкой они не изменились. В среднем ставки по ипотеке составляют 14,3–14,5%, по льготной – 7,9%, по семейной – 5,9%.

В августе российские банки предоставили более 210 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 850 млрд руб. – максимум за всю историю рынка. Выдача к июлю увеличилась на 26% в количественном выражении и на 31% по сумме. Основным драйвером рынка выступили льготные ипотечные программы, по которым в августе выдано более 100 тыс. кредитов (+39% к июлю 2023 г.), их доля в общей выдаче выросла до 49% по количеству (+5 п.п.).

За 9 месяцев 2023 года объем выдачи ипотеки достиг 1,4 млн кредитов на сумму 5,5 трлн рублей, что почти в вдовое превышает аналогичные показатели прошлого года.

Лидером по выдаче ипотечных кредитов стали Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк.