Ипотека навсегда

Российский рынок недвижимости, казалось бы, цветет и пахнет: рапорты об увеличении объемов строительства и росте продаж сыплются как из рога изобилия. Однако за этой благостной картиной скрывается тревожная тенденция: ипотека становится не просто финансовым инструментом, а настоящей долговой петлей, затягивающей россиян в пожизненное рабство. В условиях стагнации доходов, инфляции и нестабильной экономической ситуации даже привлекательные на первый взгляд ипотечные предложения оборачиваются кабалой на долгие десятилетия, лишая людей возможности планировать будущее и загоняя их в состояние постоянного стресса.

«Индекс пузыря» и ухудшение показателей

Официальная статистика зачастую не отражает реальную картину. Квартиры-студии, микроскопические апартаменты и жилье на окраинах городов — вот что сегодня в большинстве своем предлагается в качестве «доступного» варианта. При этом цены на даже такое жилье растут быстрее, чем зарплаты, делая его приобретение без ипотеки практически невозможным. Государственные программы поддержки, призванные облегчить кредитное бремя, зачастую оказываются недостаточно эффективными и не охватывают все слои населения, оставляя многих россиян один на один с банками.

Недавно Банк России опубликовал оценку ситуации на рынке недвижимости, рассказав, что рост цен на первичное жилье продолжает опережать рост доходов населения и арендные ставки, сопровождаясь резким увеличением объемов рассрочек от застройщика.

Основной индикатор «перегрева» рынка, который Банк России использует для мониторинга, — так называемый «индекс пузыря», пишут Финансы Mail.

Показатель основан на пяти ключевых показателях: соотношении цены жилья к доходам населения; соотношении к стоимости аренды; темпах роста ипотечного кредитования к ВВП; динамике реальных цен на жилье; темпах роста строительной отрасли.

В первом квартале 2025 года этот показатель достиг 1,6 пункта — максимального значения с 2016 года. Рост происходит на фоне ухудшения доступности жилья: покупатель со средним доходом может позволить себе все меньшую площадь при покупке квартиры на рыночных условиях. Так, по данным ЦБ, в начале 2025 года по ставке льготной ипотеки (до 8%) можно было приобрести в среднем 39 кв. м, тогда как по рыночной ставке (22−30%) — лишь 10 кв. м. На вторичном рынке жилья ситуация также продемонстрировала негативную динамику: площадь, которую можно было купить по рыночной ипотеке, уменьшилась до 16 кв.м, в то время как годом ранее этот показатель составлял 27 кв.м.

Это свидетельствует о том, что увеличение стоимости жилья опережает темпы роста как номинальных, так и реальных доходов населения России. Особенно заметно перегрев рынка проявляется в существенной разнице цен между первичным и вторичным жильем. В настоящее время новостройки оцениваются на 50–60% дороже, чем объекты на вторичном рынке. С точки зрения регулятора, подобный ценовой разрыв скорее указывает на дисбаланс, вызванный искусственным стимулированием спроса, нежели на объективные рыночные факторы.

— Строительные компании в 2023–2024 годах активно поднимали цены, опираясь на рекордный приток покупателей, которые стремились зафиксировать выгодные ставки по льготным государственным ипотечным программам до их повышения. Кроме того, новостройки стали для многих россиян альтернативой депозитам и фондовому рынку в период санкционной неопределенности. Это и привело к росту инвестиционного спроса, разогнав цены на первичном рынке гораздо сильнее, чем на вторичном, — объяснил ситуацию аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов,

Глава Дом.РФ Виталий Мутко в колонке для «Ведомостей» также отметил значительное ухудшение показателей жилищного рынка. Уровень распроданности упал до 72% (при пороговом значении 70%) против 84% годом ранее, а объем ввода нового жилья сократился на 20% — с 18 до 15 млн кв. м. «Состояние рынка объективно хуже, чем в прошлом году», — констатировал Мутко.

Почему россияне не могут платить за взятое в ипотеку жилье

Основная проблема кроется в соотношении доходов населения и цен на недвижимость. Даже при относительно низких ипотечных ставках ежемесячные платежи съедают значительную часть семейного бюджета, оставляя мало средств на другие необходимые расходы. Рост инфляции, увеличение стоимости коммунальных услуг и непредвиденные траты делают ситуацию еще более сложной. Многие заемщики вынуждены экономить на всем, отказываясь от отпусков, качественного питания и медицинского обслуживания, лишь бы вовремя вносить ипотечные платежи. Более того, российское законодательство в сфере ипотечного кредитования зачастую оставляет заемщиков незащищенными перед лицом финансовых трудностей. В случае потери работы или снижения доходов банки не всегда готовы идти навстречу и предлагать реструктуризацию долга. В результате многие семьи оказываются на грани банкротства и рискуют потерять единственное жилье.

Уже сейчас начинает расти доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Так, по оценке Банка России, доля кредитов с просрочкой более 90 дней увеличилась до 0,9% против 0,5% год назад и может к концу года превысить 1%.

В попытке сохранить продажи, застройщики начали активно продвигать альтернативные схемы финансирования. Например, рассрочки и субсидированные ставки, где часть платежей берет на себя сам девелопер. Такие программы хоть и поддерживают спрос, но создают дополнительные риски для всех.

Цены на жилье в России: разбивка по федеральным округам

В 2025 году цены на жилье демонстрируют значительные различия в зависимости от региона, что обусловлено доходами населения и темпами строительства нового жилья.

Центральный федеральный округ (ЦФО): Москва и область — лидеры по стоимости

• Стоимость квадратного метра в новостройке Москвы — от 268 тыс. рублей*
• Стоимость квадратного метра в новостройке МО — от 148 тыс. рублей*

Безусловным лидером по ценам на жилье в России является Москва и Московская область. Это обусловлено высокой концентрацией населения, развитой инфраструктурой, большим количеством рабочих мест и, как следствие, высоким спросом на жилье. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы значительно превышает средние показатели по стране и продолжает расти. В Московской области цены ниже, но также остаются высокими, особенно в городах, расположенных вблизи столицы. Влияние на цены оказывает не только близость к Москве, но и транспортная доступность, наличие социальных объектов и экологическая обстановка. В других регионах ЦФО также наблюдается тенденция к росту, особенно в крупных городах.

Северо-Западный федеральный округ (СЗФО): Петербург — конкурент Москве

• Стоимость квадратного метра в новостройке Санкт-Петербурга – от 273 тыс. рублей*

Санкт-Петербург занимает второе место после Москвы по стоимости жилья в России. Город привлекает жителей своим культурным наследием, развитой экономикой и близостью к Европе. Цены на жилье в Петербурге варьируются в зависимости от района, близости к историческому центру и транспортной доступности. В Ленинградской области цены ниже, но также подвержены влиянию близости к Санкт-Петербургу. Особенностью СЗФО является значительный разброс цен в зависимости от климатических условий и удаленности от крупных городов.

Южный федеральный округ (ЮФО): климатический комфорт и растущий спрос

• Стоимость квадратного метра в новостройке Краснодарского края — от 141 тыс. рублей*

Южный федеральный округ привлекает жителей своим теплым климатом и развитой туристической инфраструктурой. Сочи и Краснодар являются лидерами по стоимости жилья в ЮФО, благодаря высокой популярности у туристов и инвесторов. В Крыму цены на жилье также высоки, особенно в прибрежных городах. В других регионах ЮФО жилье более доступно, но стоимость на него подвержена влиянию туристического потока, развития экономики и курортных зон.

Приволжский федеральный округ (ПФО): доступное жилье и промышленный потенциал

• Стоимость квадратного метра в новостройке Республики Татарстан — от 110 тыс. рублей*

Приволжский федеральный округ характеризуется относительно доступными ценами на жилье по сравнению с центральными и южными регионами России. Здесь стоимость «квадрата» зависит от состояния жилищного фонда и развития промышленного сектора территории. Хотя в новостройках Казани на сегодняшний день цены запредельные: стоимость однокомнатных квартир начинается от 20 млн рублей. В других регионах ПФО жилье более доступное.

Уральский федеральный округ (УФО): промышленный центр и рост цен

• Стоимость квадратного метра в новостройке Свердловской области — от 134 тыс. рублей*

Уральский федеральный округ является крупным промышленным центром России. Екатеринбург — лидер по стоимости жилья в УрФО благодаря высокой концентрации населения и развитой экономике. Хотя и в других регионах УрФО (Тюменская и Челябинская области, ХМАО, ЯНАО) цены на жилье также высоки благодаря развитию нефтегазовой промышленности. Особенностью «жилищной экономики» округа является влияние на цены факторов, связанных с развитием добывающей промышленности и притоком квалифицированных кадров.

Сибирский федеральный округ (СФО): суровый климат и доступные цены

• Стоимость квадратного метра в новостройке Новосибирской области — от 147 тыс. рублей*

Сибирский федеральный округ характеризуется суровым климатом и относительно доступными ценами на жилье. Новосибирск, Красноярск и Иркутск привлекают жителей развитой инфраструктурой и научным потенциалом. Там цены выше, чем, например, в Кемеровской и Омской областях. В СФО на стоимость «квадрата» влияют климатические условия, удаленность от центральных регионов и развитие добывающей промышленности.

Дальневосточный федеральный округ (ДФО): дорогое жилье и государственная поддержка

• Стоимость квадратного метра в новостройке Камчатского края – от 200 тыс. рублей*

В Дальневосточном федеральном округе сохраняются высокие цены на жилье, несмотря на государственные программы поддержки. Владивосток и Хабаровск являются лидерами по стоимости «квадрата» в ДФО, благодаря высокой концентрации населения и близости к азиатским странам. При этом в Якутии, Камчатском крае и Магаданской области цены на жилье также высоки из-за труднодоступности и суровых климатических условий.

Факторы, влияющие на стоимость квадратного метра в России

• Макроэкономика. Инфляция, процентные ставки по ипотеке, уровень доходов населения.
• Демография. Рост населения, миграционные потоки.
• Градостроительная политика. Объем строительства нового жилья, развитие инфраструктуры.
• Транспортная доступность. Наличие дорог, общественного транспорта.
• Экологическая обстановка. Загрязнение воздуха и воды.
• Государственные программы поддержки. Льготная ипотека, субсидии.
• Спекулятивный спрос. Инвестиции в недвижимость с целью перепродажи.

Выходом из этой ситуации может стать комплексный подход, включающий в себя государственное регулирование цен на недвижимость, повышение доходов населения, развитие программ поддержки ипотечного кредитования и рост финансовой грамотности населения. Необходимо создать условия, при которых ипотека станет доступным и выгодным инструментом, а не кабалой, лишающей россиян будущего. Только тогда можно будет говорить о реальном улучшении жилищных условий и повышении качества жизни населения. В противном случае ипотека навсегда останется символом долгового рабства и экономической нестабильности.

Сейчас ЦБ уже начал «охлаждение» рынка: были введены ограничения по доле льготной ипотеки в портфелях банков, ужесточены требования к застройщикам, обсуждаются меры по ограничению использования схем с субсидированием ставок. Все эти действия направлены на то, чтобы минимизировать системные риски и не допустить резкого обвала. Однако при негативном развитии событий рынок может столкнуться с целым рядом проблем: падением спроса, снижением ликвидности, остановкой новых проектов, банкротствами девелоперов и ростом доли невозвратных кредитов в банковской системе.

Покупать ли жилье в 2025 году

Покупателям, особенно тем, кто собирается использовать ипотеку, стоит критично подходить к оценке своей долговой нагрузки и потенциальных рисков в 2025 году. Нужно учитывать не только ставку по кредиту, но и общую стоимость владения, а также сценарии снижения доходов или роста платежей.

*Информация с портала Дом.РФ по данным на 11.06.2025 г.