Льготная ипотека: проблемы и перспективы

Что происходит

В декабре 2023 года правительство ужесточило условия льготной ипотеки на новостройки. Максимальный размер кредита теперь для всех регионов – 6 млн руб. Первый взнос повышен до 30%. Субсидии банкам за выдачу льготных кредитов были сокращены, в результате в январе ряд крупных банков отказался выдавать льготные кредиты без дополнительного субсидирования их застройщиками.

Кроме того, правительство ограничило возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов: теперь клиент сможет взять только один льготный кредит и только по одной льготной ипотечной программе. Исключение сделано для программы семейной ипотеки: заемщик сможет оформить второй кредит при условии, что первый полностью погашен, родился еще один ребенок и приобретается жилье большей площади, чем предыдущая квартира.

Кроме того, документ сокращает еще на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках льготных ипотечных программ. В сентябре этот показатель уже снижался на те же 0,5 п.п.

Льготная ипотека на новостройки в России действует до 1 июля 2024 года, сейчас власти обсуждают изменение ее параметров.

Зачем ужесточать условия выдачи льготной ипотеки

Президент России Владимир Путин отдал распоряжение сделать ипотечные программы с господдержкой более адресными, чтобы они отражали приоритеты развития государства. Так, он поручил правительству до 1 марта 2024 года расширить условия программы «Дальневосточная и арктическая ипотека». Наряду с молодыми семьями, учителями и врачами льготные кредиты под 2% годовых теперь смогут получать и участники СВО. В то же время предельная сумма займа при покупке жилья на вторичном рынке будет повышена с 6 млн до 9 млн рублей.

В конце января со схожим заявлением выступила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. По ее словам, льготная ипотека в России должна быть адресной, за массовую платят налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами.

«Для того, чтобы льготные программы стали реальной мерой поддержки, они должны быть точечными, они не должны составлять большую часть рынка, они должны составлять меньшую часть рынка. Тогда это действительно помогает гражданам и не влияет так сильно на цены и помогает тем, кому это действительно необходимо», – заявил заместитель министра финансов России Иван Чебесков, выступая в Государственной Думе.

Чебесков также отметил, что льготная ипотека начинает влиять на продолжительность периода высоких ставок в экономике.

«Получается, что мы начинаем тут конфликтовать. Мы выдаем больше субсидий, Центральный банк держит высокую ставку на более длительный срок. И это системно неправильно», – считает Чебесков.

Как льготная ипотека влияет на рынок жилья

Пока власти спорят об условиях выдачи ипотечных займов, россиян волнует только один вопрос: будет ли снижение цен на жилье. Ведь при существующей тенденции создания неравных условий скоро не будет никакой разницы — покупать новостройку по льготной ипотеке или «вторичку» по стандартной ипотечной ставке.

Существует и другая проблема: в ряде российских регионов строительство вообще не ведется или ведется в очень малых объемах. Поэтому и льготные программы для таких территорий остаются невостребованными.

В текущих условиях спрос на жилье может существенно сократится. Продавцы, в условиях отсутствия стимулов для срочной продажи, предпочтут «придерживать» объекты. Недвижимость остается одним из основных способов сохранение капитала, так что в условиях отсутствия альтернативных источников инвестирования изменения российского подхода к сбережению накоплений не предвидится.

«Уже во втором квартале 2024 года мы можем увидеть снижение спроса – скажется как постепенное насыщение рынка, так и снижение доступности ипотеки, плюс замедление сделок на вторичном рынке», – отмечает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Заметное охлаждение спроса на новостройки из-за корректировки программ льготной ипотеки можно ожидать со второй половины февраля 2024 года, считает член правления ассоциации AREA Дмитрий Халин.

«Думаю, с учетом высокой активности рынка в прошлом году падение числа сделок в феврале-марте 2024 года будет весьма заметным – на 20-25% по сравнению с прошлогодними показателями. А в последующие месяцы – и до 30% от них», – прогнозирует Халин. В свою очередь соучредитель брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Михаил Долгов полагает, что к концу второго квартала снижение спроса на квартиры в новостройках может достичь 25-30%.

«Застройщики в 2024 году будут выводить на рынок меньше проектов, это видно по динамике экспертизы проектной документации и выдачи разрешений на строительство», — уверен руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

По словам директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксении Цаплиной, снижение числа новых проектов на рынке началось еще в 2022 году относительно более успешного докризисного периода и сильнее всего проявилось в 2023 году. Если показатели вывода новых проектов в ближайшие два месяца не сравняются со значениями 2021 года, то уже в конце 2024 года объем предложения на рынке новостроек может заметно снизиться, что приведет к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке, полагает эксперт.

При этом, несмотря на прогнозируемое падение спроса, застройщики не меняют своих девелоперских планы по срокам вывода в продажу и запуску новых проектов, хотя продолжают утверждать о необходимости поддержки отрасли и невозможности наращивать объемы строительства. Традиционно звучат угрозы «замедления выхода новых площадок», чтобы «посмотреть, к чему это приведет». Впрочем, по некоторым данным, наращивать объемы строительства застройщикам не позволяют технические и кадровые возможности. Только по итогам первого квартала можно будет говорить о формировании каких-то дальнейших тенденций. Исходя из текущих ожиданий, можно прогнозировать снижение спроса в первом квартале (на фоне общей неопределенности на рынке) с отложенными волнами спроса во втором и третьем квартале.

А по плечу ли предложение?

В недавнем выступлении главы департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой прозвучали цифры, иллюстрирующие значительное ухудшение качества заемщиков по ипотечным кредитам. Так, доля россиян, у которых на выплаты уходит более 80% от их доходов, выросла с 20% в начале пандемии до 47% в третьем квартале 2023 года. За это же время доля заемщиков с низким первоначальным взносом выросла с 30% до более 50%.

Если несколько лет назад практически вся ипотека выдавалась на срок до 25 лет, то сейчас доля ипотеки на срок свыше 25 лет составляет почти 50%, так что плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика.

Почти вдвое выросла доля ипотечных кредитов у заемщиков, по которым фиксировался факт получения крупного кредита за три месяца до ипотеки, видимо, направляемого на первоначальный взнос: если во втором квартале 2022 года доля таких ипотечных кредитов составляла 3,5%, то по итогам третьего квартала 2023 года – уже 6,4%. Более того, если раньше у подавляющего большинства ипотечных заемщиков обычно не было необеспеченных кредитов, то теперь они присутствуют у каждого пятого заемщика.

Подобная ситуация на рынке ипотечного кредитования несет в себе повышенные риски для всех участников.

При этом понятны мотивы, которые движут застройщиками и банками. Большинство из них уверены в привилегированном положении отрасли и сохранении в том или ином виде субсидий. Поэтому девелоперы запускают новые проекты со сроками реализации 2-3 года, а банки продолжают финансирование этих инвестиций.

Свои аргументы для кредитования на покупку объектов, стоимость которых на первичном рынке переоценена почти в 1,5 раза, есть и у заемщиков. С учетом того, что первоначальный взнос уже не покрывает даже половину разницы между ценой покупки новостройки и ее рыночной стоимостью, складывается достаточно парадоксальная ситуация с точки зрения разумного выбора. Однако в этом случае потребительское поведение граждан говорит об их ожиданиях больше, чем любой опрос. Некоторые из заемщиков теперь могут столкнуться с невозможностью осуществлять платежи в случае не только падения доходов, но и замедления их роста. Таким образом, на фоне маловероятного роста зарплат, мы наблюдаем активное наращивание собственного кредитного бремени со стороны наименее обеспеченных, судя по отсутствию сбережений даже на первый взнос, слоев населения.

Есть ли перспективы у ипотечного кредитования

В 2023 году ипотека стала главным драйвером роста розничного кредитования в России. По данным Банка России, суммарный портфель ипотечных кредитов российских банков за январь-ноябрь прошлого года подскочил на 27% до 17,9 трлн руб., существенно опередив по темпам роста необеспеченное потребительское кредитование (+16% за тот же период).

Между тем наступивший год, судя по всему, окажется весьма непростым для ипотечного рынка, считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

По его словам, ипотека получила удары с двух сторон. Во-первых, ипотечные ставки по рыночным программам за последние месяцы сильно выросли вслед за ключевой ставкой Банка России и сейчас фактически находятся на запретительном уровне (около 17% в первой половине января, по данным ДОМ.РФ). Во-вторых, под сильным давлением оказались госпрограммы льготной ипотеки, на которые в последние месяцы приходилось 60-70% всех ипотечных выдач.

С учетом того, что ключевая ставка в России сильно выросла во второй половине прошлого года, а величина компенсации снизилась, банкам стало менее выгодно выдавать ипотечные кредиты по льготным госпрограммам. В связи с этим ведущие банки страны уже заявили, что теперь будут выдавать ипотеку в рамках госпрограмм только через застройщиков-партнеров, которые согласятся возместить им недополученную прибыль (в виде дополнительной комиссии).

Естественно, это не понравилось застройщикам. С одной стороны, перекладывание дополнительных затрат на потребителя отрицательно скажется на продажах, с другой – и нести издержки от изменения правил игры застройщики не хотят.

Некоторые представители девелопмента даже заявили, что откажутся работать с банками, навязывающими дополнительные комиссии. Власти в курсе образовавшегося конфликта, однако внесение каких-то изменений в политику субсидирования льготных госпрограмм пока не обсуждают.

В свою очередь неудовольствие ситуацией уже выразил Центробанк, который отметил, что такая практика «снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования». Однако ничего предпринимать не стал, сообщив, что будет следить за развитием событий.

«Что будет дальше происходить с льготной ипотекой, трудно сказать. Надо отметить, что даже в новых условиях платежи по льготной ипотеке будут заметно ниже, чем по рыночным программам, поэтому покупатели, вероятно, смогут смириться с некоторым дополнительным удорожанием жилья (которое, по оценке некоторых застройщиков, может составить 7-8%). Так что льготные ипотечные госпрограммы, думаю, останутся востребованными, что продолжит поддерживать ипотечный рынок. Ранее правительство говорило, что не планирует продлевать программу льготной ипотеки на новостройки после ее завершения 1 июля 2024 года, хотя она, возможно, продолжит действовать в некоторых регионах с медленными темпами строительства жилья. В то же время планируется продлить «Семейную ипотеку», на которую власти делают большую ставку в целях стимулирования рождаемости. Кроме того, продолжат развиваться IT-ипотека и региональные программы «Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотека». Так что какого-то резкого обвала ипотечного рынка в 2024 году я не жду, хотя объемы ипотечных выдач, вероятно, снизятся на 25-30%, а темпы прироста портфелей ипотечных кредитов российских банков существенно замедлятся (до 7-8% с ожидаемых 27-28% по итогам прошлого года)», – полагает Додонов.